高考加油方正证券集约用地推升地价魏家

方正证券：集约用地推升地价 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

经济事件：

12月日，中央城镇化工作会议在北京召开。会议明确城镇化的首要任务是“促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化”。会议提出了推进城镇化的六大主要任务：推进农业转移人口市民化，提高城镇建设用地利用效率，建立多元可持续的资金保障机制，优化城镇化布局和形态，提高城镇建设水平，加强对城镇化的管理。

主要观点：

城镇化会议和中央经济会议一齐同时开,显示城镇化在明年经济工作中的核心地位。从决议看城镇化的自然历史性和必然性已被充分认识。由于地少人多,耕地红线的保留使得土地供应必然长期受限,城镇化只能向更高更密发展,核心城市地价必然长期上升。房地产周期将在静默中强势启动。节能环保绿化等产业将被政策性强化,成为中国式城镇化的协同受益者。消费受益更大于投资。

提高土地使用效率意味着地价长期上行趋势。决议要求城市建设用地“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”，切实提高城镇建设用地集约化程度，考虑地少人多的国情以及耕地红线的保留，这些都意味着土地供应必然长期受限,城镇化只能初中毕业后就外出打工向更高更密发展,这也意味着核心城市地价长期来看仍将大幅10台特价车限时抢购上升。

人口市民化将带动内需。会议强调城镇化的首要任务是农业转移人口市民化，市民化将从多方面带动内需。首先，人口市民化将增加对公共服务的需求；其次，人口市民化将直接增加对基础设施和房地产需求，这将带动投资需求；再者，城镇居民人均消费是农村居民人均消费的三倍，人口市民化将促进居民消费的增长。

城镇化的关键的资金来源。会议从多方面为资金来源寻找解决方案，包括完善地方税收体系，建立地方债发行管理制度，政策性金融机构支持，以及鼓励民间资本进入。我们认为，未来城镇化的资金来源可能主要依靠地方债，其他措施只能起到辅助作用，这就意味着地方政府债务管理将是城镇化的关键问题。我们估计目前地方政府债务总额接近17万亿，城镇化需关注地方债务风险问题。

投资率进入下降阶段，但资本存量加速积累。一般而言，更高的城镇化率对应更大的资本存量水平。这一点不难理解，因为城镇化率的提高一方面将促进消费需求，另一方面也将增加基建和住房需求，这都需要更大的资本存量的支撑。