行业地产房地产行业调控进一步升级将直接抑制需

地产：房地产行业 调控进一步升级 将直接抑制需求 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件一：

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，会议确定了以下政策措施：

一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 0%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

二是增加住房有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时、探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要确保完成2010年建设保障性住房 00万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

四是加强市场监管。对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。

事件二：

国土部公布全国各省2010年供地计划：住房建设用地供应总量为18.47万公顷，其中保障性住房用地（经济适用房和廉租房）2.45万公顷，棚改房用地 .66万公顷，中小套型商品房用地8.04万公顷，三类用地占总量的76.6%。

2009年全国实际供应住房用地7.65万公顷，保障性住房用地供应1.10万公顷。

我们的点评：

◆调控升级，短期内即可对需求端产生明显的抑制作用：

这次国务院为遏制房价过快上涨终于动用“直接调整信贷政策、从严实行差别化信贷政策”，符合我们在4月初行业报告中的判断，4月的政策主要在土地和信贷方面。

政府此次提出更为严厉的信贷政策，原因主要是：短期内，由于住房供应周期长、弹性弱，继续加码对供应端的调控显然已无法抑制房价的过快上涨，政府转而加强对需求端的调控。

采取严格的房贷政策，将在短期内对需求产生明显的抑制作用：

贷款购买第二套房，首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这项政策在07年房地产市场过热时曾经采用过（0参与过炒股软件销售的李女士说7年的政策是首付4成），当时对市场需求产生了立竿见影的效果。我们估算，在首付成数同样都为5成的情况下，二套房贷从原先普遍采用的85折利率上调到现在的1.1倍，相当于一次性加息149个基点，按 0年贷款期限，将增加月供支出17.5%。而且，这次的贷款首付成数比07年的4成首付又提高了1成，基本将完全挤出市场的投机投资需求，也将会影响一部分改善型需求。

首次置业90平米以上住宅的首付成数从2成提高到 成，虽然之前各家银行在首次置业的首付成数上标准不一，但这次中央明确了一刀切的标准，将使部分首次置业者因首付款的原因而延后购房。

严厉的房贷政策表明了政府抑制房价过快上涨的决心，向市场传达了明确的信号，也将使得相当一部分不在上述信贷调控范围内的首次置业者陷入观望。

◆由于库存仍在低位，短期房价还难以显著回调，但有望抑制其过快上涨：

目前各地特别是主要的一二线城市的库存基本都在底部，有些甚至还未达到市场正常运行需要的基本库存量，这也是造成 月房价继续大幅攀升的一个重要原因。在信贷调控政策加码后，我们估计，需求将可能在短期内得到明显抑制，供给需求可能在低于目前的水平上达到一定的平衡，房价未必会在短期出现显著回调，但由于供需力量对比的变化，有望抑制房价过快上涨的势头。

◆住房建设用地供应计划翻番，三类用地占整个供地计划77%10年住房建设用地供应计划总量为18.47万公顷，与09年房实际供地7.65万公顷，及前5年年平均供地量5.47万公顷相比，有大幅度增加。10年计划供应保障性住房用地2.45万公顷，比09年该类供地1.10万公顷增长了12 %。可以说，从计划层面看，2010年的土地供应量是相当充足的，至于最终是否能完全达成计划，一是要看房地产市场运行情况，另外，还在于地方政府的执行力度。

全国2010年供地计划中，三类用地占总量的76.6%，略高于之前国土部 月10日发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中的70%比重的规定。

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