写给那些持续关注我们而迟迟没有买房的朋友美食

写给那些持续关注我们而迟迟没有买房的朋友

你可能关注我们很久了，希望得到更多有价值的楼市资讯或更好的楼盘推荐，亦或是关于楼市动向的判断；你可能刚刚关注我们不久，打算出手但也在观望；你可能从很久之前就开始打算入市，可是迟迟没有动手，一直手握现金等待着什么。你也可能在犹豫到底到哪里买房，不同城市之间不同板块之间在纠结。

那末今天这篇稿子，没有广告，只有干货。

都说逢8必乱，确实08年不太平，18年也确实是投资历劫的一年，白马股永远涨的幻觉幻灭了，比特币从高位崩盘目前已跌去80%P2P不断暴雷，原油之神James Cordier都爆仓了，哭着和投资人道歉的视频传遍整个投资圈，全部楼市也是风声鹤唳，中国人最爱的吉利数字却好像不是那末回事。

其实各位观望的读者最关心问题就是这个房价到底会如不晓得会不会被资本市场惩罚何走？上有一种言论说，刚需该买就买，自己住房价涨跌与我何干？

这个言论不能说错，只是就算是刚需，我也不想一买就站岗啊。大家人生一场都是过客，不就求个进程吗？买房买的心理不舒坦，日子过的也不舒坦啊。

NO. 2｜贰

这个市场上有刚需就必有投资客，市场是一个博弈的地方，矛盾与平衡决定价值的走向。如果硬要说一个观点，我是长期看涨的。对这个观点很多说法都是成本论，面粉贵过面包的理论大行其道。其实这个理由没错，只是也不绝对。本钱高企自然售价高，不然造房子干吗？但是市场上，成本价卖和亏本卖的案例也见的不少。而市面上疯传的马云买房、小米拿地其实对市场也不具有可参考性。

所以今天不讲本钱论，只从市场博弈的角度来窥测一下市场的变化，但愿能窥探到市场的前瞻。

我们从三个方面来分析这个楼市的脉络，第一个是万科的活下去，第二个是恒大的融资利率，第三个是城市分化。

丨万科——“活下去”

先从万科的三季度会讲起，这个刷屏整个地产行业的三季度会不仅仅是万科的3季度会，而是全部楼市的3季度会。万科无疑整个地产行业中的老大哥，对产品、物业、居住的理解一直领先于行业，同时也是对楼市最敏感的企业之一。早在2014年就开始收缩战略，下降杠杆率，改良资产负债表。地产企业一直都是重资产高杠杆运转的企业，这样的行业在大趋势中，加大杠杆无疑企业腾飞的最主要气力，恒大和碧桂园压中这一波三年的趋势一举在体量上超越万科，碧桂园更是取得了宇宙第一房企的雅号。

但其实万科是最鸡贼的，在这里我想说鸡贼是一个褒义词。万科的收缩和活下去的口号更像是一个收回去的拳头，积攒气力等待雷霆一击。万科在全部行业负债率最低，现金最充足，抗风险的能力是最强的，一边喊着活下去的口号，一边却在背后疯狂的囤积土地和并购，囤积量达到了一个高峰，各路小型房企在角落里瑟瑟发抖。各位读者大人们，你们读到这里有没有甚么启发呢？

有些东西只要能意会，不说破是最好的。但是恰恰就要说破，万科的趁火打劫恰恰就是好看后市的最好例证，不然疯狂囤货、低价抄底所为何事？

如果说有一天楼市的大拐点真的到来了，像万科这么鸡贼的公司能这么高调的喊出活下去给大伙提个醒：winter is coming？

真的风暴来临之时，我相信第一个嗅到的人只会悄悄地撤退，打枪的不要。

丨恒大——融资利率

腰间终年系着一条本田牌皮带的地产大佬其实和万科一样的鸡贼，当年在万宝股权之争中将价值292亿的万科股票减值70亿转让给深铁眼睛都不眨一下，随后又喊出了口号：一切都是党和国家的，准备随时献给党和国家。许老板也是终年3商的。

恒大最近作了一个举动：以年利率13.75%融资18亿美金，而且还将继续融资。这个作为普通购房人可能不太清楚其中的意义，我们来细细品味一下。

通常的大金额的融资利率是绝对做不到这么高的，其他房企的融资利率通常都在7%左右徘徊，这样的举动无疑是大幅增加自身的财务本钱，为何许老板要跟钱过不去呢？

其实这个反常的举动和万科高喊活下去都有异曲同工之妙，其目的都很鸡贼很简单：逼死小房企。大幅提高地产行业的融资本钱，作为一个机构你要借钱出去，那固然是选一个条件最好的啊？多喝加薄荷和冰糖的菊花茶。还可用茶水来梳头。3、随身携带一把梳子许老板这一招哄抬资金成本比万科的活下去更直接更狠，切断了其他小型房企的融资渠道，只能成为坐等收割的韭菜。本以为自己是把镰刀可以割市场的韭菜，可是在市场里混久了才发现自己也不过是颗大韭菜而已。

说到这里其实，我们的观点已很清楚了，仍然看好后市，看好鸡贼的万科和爱马仕许。

丨城市分化

接下来说第三点，非省会及省会以上的城市不建议入市。当然一些特牛逼的非省会城市除外，例如东莞、青岛、宁波、厦门、三亚等等，还有类似喀什这种特殊城市也不再此列。

因为人口终究还是不断涌向大城市，这个趋势不可逆，越是经济进步，信息交换越迅速，对全部社会的分工协作的要求就更加细致，这个进程就要求越多的人参与到分工当中，且分工会更加细化。东京从人口突破2000万的时候就开始严控人口，最终一步步控制到了3000万。这个是不以任何个人意志为主导的，每个人都有追求美好生活的权力，这终究会形成协力与潮流，不要逆潮流而动，这是时代的意志。

连终年深耕小县城的碧桂园都开始谨慎在三线以下城市拍地了，你就知道乡下的韭菜不多了。在日本很多小地方全都荒芜了，人也不可能再回去了，中国虽然还没大面积出现这样的现象，但是不久的将来也不可避免。

综上所述，我们的观点鲜明而清晰，好看一二线重点城市和省会后市。北上广深依然具有持有价值，国家重点城市如武汉、杭州、成都、重庆、西安、包括南昌等等省会城市仍然有空间，厦门、三亚、青岛、宁波、苏州、东莞等重点的非省会城市在城市能级上仍然不弱，有机会可以掌控，有关具体操作我们下回分解。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗

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