新建别墅降价普遍存量别墅报价仍坚挺美食

随着调控新政效果逐渐显现，11月份以来，全市新建商品住宅成交均价出现回落，而新建别墅成交均价下滑尤为明显。但二手包装精致别墅价格坚挺，与新建别墅价差明显。

21世纪不动产上海区域中心11月15日最新统计显示，11月1至14日期间，全市新建商品住宅成交均价为21501元/平米，较10月均价下降1.90%。

其中，公寓均价为19941/平米，较10月均价小幅下滑2.1%;别墅均价为28761元/平米，较10但双方的核心业务不会改变月均价大幅下滑7.20%，高出全市新建商品住宅均价降幅5. 个百分点。

新建别墅成交均价显著回落，主要源于多数项目在近期降价。在近两月期间连续成交的别墅项目中，有近5成本月成交均价都较10月有所回落，降幅为0.2%-28.4%，其中 成左右降幅集中在 %-5%;而仅在11月期间有成交的别墅项目中，也有近半数成交均价较上预售价格下调，降幅集中在4.87%-17.54%。

新建别墅项目降价普遍同时，供应量却较11月期间有所增加。21世纪不动产统计数据同时显示，11月1至14日期间，全市共有7个别墅项目获批上市、总预售面积达6.92万平米;而上月同期仅有4个别墅项目获批上市、总预售面积为5.46万平米。

开发商降价与增加供应并举，一定程度上挽回了别墅的成交颓势。11月1至14日期间，全市共有5.89万平米新建别墅成交、较上月同期大幅减少40.0%，但与同期全市新建公寓住宅成交面积49. %的降幅相比，表现略显平稳。

与开发商降价销售、谋求资金周转不同;多数别墅业主仍坚挺售价、没有议价余地;少数业主甚至因惜售心理驱使，时有跳价发生。

在宝山罗店板块，代表性别墅房源分布在美兰金邸、金兰雅墅等联排、叠加为主的小区，目前成交均价在1.5万元/平米左右、与10月基本持平。

21世纪不动产上海锐丰美兰湖一店经理李芳告诉，二手房业主报价坚挺主要有两个原因。与附近在售别墅新盘美兰湖高尔夫别墅、香岛原墅独栋别墅售价相比，上述二手别墅的均价要低出2.0万元/平米，价格优势明显;而别墅买家在观望1月左右之后、也开始陆续进入二手房市场，看房量较10月期间有所增多。

李芳同时表示，由于罗店板块年底将有7号线美兰湖站开通，少数业主也随之产生心理、并伴有跳价行为。例如在美兰金邸小区，有1名业主就因看好轨交开通利好、在上周将其挂牌出售的280平米叠加别墅售价由420万元提高至450万元。

与宝山罗店板块相类似，在浦东周康板块，别墅成交均价也维持在2..2万元/平米的水平，并未因新政出台而有所降低。除有与新房存在0.2万元/平米左右的价差，买家观望情绪减弱等因素支持外，多数业主经济实力较为雄厚、并无资金压力，且担心房产税在近期将出台，也是其坚挺报价、不达售价不卖的重要原因。

21世纪不动产上海区域分析分析师黄河滔表示，因拿地成本升高、及别墅产品升级换代等因素影响，新建别墅售价高于二手别墅，已是全市普遍存在的情况。以10月份别墅成交数据观察，全市新建别墅成交均价为 .10万元/平米，全市二手别墅成交均价为2.42万元/平米，存在高达0.68万元/平米的价格。而在浦东、闵行、松江三个别墅成交集中区域，10月期间新建别墅与二手别墅的价差更甚，分别为2.79万元/平米、2. 4万元/平米和1.01万元/平米。

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