楼市玩法已经彻底改变美食美食

大会后，楼市玩法已经彻底改变!

大会后，楼市玩法已经彻底改变。

金荣智库 吉祥庆阳。

10月23日楼市再放大招！中国首单租赁住房REITS获批通过，标志着租赁市场发展迎来新的契机！

甚至迫使人走向极端。此外 保利地产联合中联基金推出的这一总规模50亿元的REITS，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。

01。

REITs是什么？

REITs全称是房地产信托投资基金，它的本质是一款基金，向投资人筹钱，将款项用于房地产投资（如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅）投资回报由投资人共享的一种运作模式。

举个栗子：

国家准备将牛家村附近的山头为风景区，村里的小黑得知后欣喜万分，他算了一笔账，风景区营业后预计每年给牛家村带来大量的租房需求，暗暗窃喜，如果在村头建个短租公寓，将来肯定是一笔不菲的收入。

但是问题来了，小黑家主业是养牛，一年到头也赚不了几个钱，如何能支付公寓前期的拿地、建造、装修和维护费用？在惆怅之际，小时候曾经和小黑一起放过牛的好基友小白给他支招：

小白：“小黑，你没钱可以向大伙借钱呀，村里的婶婶、叔叔长年累月，攒下不少的钱”

小黑：“唉呀，我说小白呀，你常年在城里呆着不知道呀！”前些年我家隔壁的老王，借了老张的钱，一下子溜了，大伙现在非常谨慎了。

小白：没关系呢，你和大伙说说，告诉他们项目未来的发展前景，你和每位出资人分别签订一份具有法律效力的书面合同（发行收益凭证）大家按出资额确实未来的收益比例。

于是小黑把原话道给叔叔、婶婶！

他们听完，即心动又犹豫，会议室陷入一片平静…。

就在这时，村长突然站出来说道，“小黑组织大家建造公寓，增加税收我非常支持，但作为村长我们对大家负责，这样吧，在合同加上房租收益的90%以上用来分配（高分配这是REITs与股票最大的区别）你看如何？”

叔叔、婶婶们纷纷点头赞同，小黑看到大家的热情欣然同意。

在这个过程中，短租公寓将来的租金收入就是投资人的收益，由于股利分配比较高，而且租金收入较为稳定，所以投资人获得的是一份稳定的收入，这就是租赁REITS。

这里给大家划个重点：REITs的玩法是收取租金收益，而不是获取买卖房屋的价差，大家在投资的时候，千万别和房价的升值直接划等号。

租赁REITs的出现，对于普通人、房地产商以及国家来说都是有好处的。

普通人：现实中有很多像小白这样的投资者，想投资房产却没有资金。但REITs出现。对于买不起房但是又想享受房地产增值的人来说，不用再担心资金不够了，复杂的产权问题变成简单的证券交易，这就可以在市场上进行买卖变现。

房地产商和国家：REITs的出现对于房地产企业来说，等于是自己一分钱不出，还躺着收钱。于是他们会到处去找这种土地不要钱的租赁项目，用社会上的闲散资金发展租赁房，提高直接融资比重，降低债务杠杆。掐指一算全国各地的各种公租房将大规模开始兴建。

不买房，也能享受房地产的红利，REITs模式在国外已经相最终选择了报警。警方调查发现当成熟，像格雷厄姆的聪明的投资者里面，甚至建议拿REITs来做资产配置，这样可以抵御通胀的风险。

因为物价水平提升，房租必涨，房租跟收入息息相关，都是以物价为锚，所以如果只想资产保值的投资者，只投资REITs就可以了。

有人会问，吹的天花乱坠的，REITs的平均收益能达到多少？

因为国内在这之前没有公募REITs，所以我们以国外的REITs和国内私募为例来看下大REITs能带来的大概收益：

REITs主要集中于美国、澳大利亚和亚洲的一些国家和地区。

投资回报率普通高于10%。

新加坡分派收益率最高的一只REITs的收益率在4.2%-11.1%之间。

香港分派收益率最高的一只REITs的收益率在3.6%-8.8%之间。

而国内首单私募REITs中信启航3年的收益为17.9%，平均收益率为6%。

所以REITs的出现，对于咱们来说，等于又多了一个投资渠道。租金这东西还是相对稳定的，如果在特殊的通胀时期，由于央行加息很可能造成股债双杀，那么这时候投资于REITs，是比较好的选择。

另外老年人只求保值不图增值，完全可以通过租房的REITs获得流收入，用来养老。从美国市场来看，%的收益虽然不可持续，但%是可以的，通胀来了可能还会更高。

02。

租赁市场，房地产行业的新可能。

REITs的出现，说明我国在房市长效机制正在走来的路上，在这近一年里，从隔空喊话到政策落地，已经记不清层第几次瞄准楼市炒作。房地产会在未来五年再迎来一次洗礼和巨变。

在这次会议的闭幕会上，如果有心人会发现，这次流露了诸多与相关的方向指引。关于房地产的描述有了一些方向上的变化：

1、保障房建设从“加快推进，住房保障体系基本形成，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和，满足困难家庭基本需求”变成“稳步推进保障房体系建设”

2、之前没有专门提及投机需求，此次则专门强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”

其实，这与高层提到的中国社会主要矛盾时使用的新说法，是一脉相承的。中国特色进入新时代之后，我国社会主要矛盾已经为人民日益增长的美好生活需要，和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

在房地产领域，人民的矛盾再也不是买不起房子，而是需要控制买房的投机性、投资性；不再是所有人都与幸福居住无关，而是部分需求疯狂炒房，另一部分需求在上涨的房价面前仍需更健全的保障房机制使所有人有所居、居得好。

所以目前的形式对于炒房客或者背负巨额房贷大量买入房产的人而言，是最糟糕的时代，流吃紧已经算最浅层的问题了，后续的政策走向依然是不明确的，但是一旦要落地，一定是重点打击这一群人的。

拿一线城市上海二手房成交面积为例，今年以来，一直处于过去几年低位，9月也没有什么表现。过去一年成交面积同比增幅的移动平均值，近几个月也创2012年以来新低。

最后要补充一点是，不炒房、大力发挥在那租赁用房也不等于房价会跌。逻辑很好理解：

租赁用地规模扩大的同时，必然会挤占商品房用地，房租下降对人口的分流必然会被商品房供应减少抵消掉。

目前我国试图建立的是多层次住房体系，把依附在房子身上的金融属性逐步去掉，真正实现居者有其屋的目的。

“房子是用来住的”这一点，几乎前所未有地像现在这样得到强化！

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