上海楼市成交量比新政出台前减成.鼓励

不确定性或引均价继续下行

本轮调控新政刚刚落地，上海住房整体成交量就迅速下滑，但房价却依旧维持在高位。资金较为充裕的开发商多在观望，推迟开盘时间，购房者则由于对价格调整有较强预期也开始观望，于是市场陷入了新一轮胶着状态。

首先扛不住的是二手房市场，新政满月第一周，上海二手房平均成交价下跌近两成。一手住宅均价也跌破2万元/平方米关口。

分析人士指出，基于一些不确定的因素，市场的波动幅度正在加大，由于税的预期仍在，价格或将继续下行。

成交量锐减八成

新政发布以来，市场面临巨大压力，成交量迅速冰冻。

从中房信集团了解到，目前上海新上市的楼盘或是半年以上没有推过房源的楼盘，开盘期的去化量均不到两成。在正常情况下，开发商对项目开盘的基本预期是维持在五成去化量左右。

最近一周，成交量虽出现了小幅上扬，但依旧处于低位。佑威及楼市专评联合的显示，上周（5月17日-5月2 日）上海市商品住宅成交面积为7.6万平方米，相比前一周6.0万平方米的低谷，回升了27％，但依然只相当于一年来周均水平的四分之一。

美联物业市场研究部的统计也显示，上周全市共成交1981套商品住宅，环比回升 6.06％；日均成交套数为28 套，较上周再次小幅回升75套。不过因为周成交量依旧没有迈过2000套的门槛，所以楼市总体成交量依然在低位徘徊。

中房信分析师薛建雄告诉，相比新政出台前的上海房地产市场而言，整体成交量已经下降了近八成。

供应量方面，回顾4月份，全市共推出了65批房源达127.04万平方米的商品住宅，比 月份的79.5 万平方米高出六成之多。其中政策出台的下半月就有85.09万平方米的新房源推出，是上半月41.96万平方米供应面积的2倍多。

由此可见，政策出台之后，开发商急于将手上房源抛出。但到了5月份开发商由于受到销售量的限制开始延迟推盘时间，供应量不断缩水，上周全市新房新增供应面积为15.86万平方米，环比下跌2 ％，仅相当于年均水平的60％。其中，别墅项目在上周的供应中占有相当大的比例，这正说明，面向刚性需求的有效供应依然不足，该情况也反向影响了成交量的难以攀升。

二手房价跌两成

在政策的压力下，最敏感的当属二手房市场，与新政前相比，市场出现了近两成的下滑。

薛建雄表示，二手房报价普遍比4月中旬政策前的高峰期跌了10％，但这种房源依然很难吸引客户，所以很多急于出货的房东再降10％，导致实际成交的二手房价格比政策出台前跌了20％。由于春节以来的二手房价大约上涨了20％，所以目前二手房价只是回到了春节前后的水平，比去年的任何时段仍高出不少，这给了看房者房价仍然高涨的感觉。

中原地产研究咨询部经理马冀认为所谓，二手房均价下跌两成并没有反映在具体成交上，只是在挂牌价上有所体现。这一价位依然未满足购房者的心理预期，特别是上海地方细则尚未出台，楼市前景存在较大不可预知性，这也是购房者不愿过早入市的主要原因。

一手住宅破2万元

佑威房地产研究中心提供的资料显示，上周新房成交均价为19204元/平方米，环比下跌16％，这是新政出台以来，上海一周均价首次低于2万元/平方米。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向解释，上周房价在持续高位后终于跌破2万元/平方米，这与成交项目有一定的联系。

他介绍，2009年8月，星河湾热卖直接导致月度房价出现了17％的涨幅，达到18829元/平方米，随后一个多月的时间内高端楼盘的集中交易使得成交均价一直维持在高位，最终在当年12月突破2万元/平方米。

陆骑麟同时指出，上周本市均价低于2万元/平方米的低端楼盘成交量为5.6万平方米，包揽成交面积榜前十，占据总成交量的近 /4；而5万元/平方米以上的高端楼盘成交量出现腰斩，最终导致成交均价走低。因此上周的商品住宅均价跌破2万元/平方米，可能与业内传言的限制高端楼盘成交有一定的关系。

从上海一手房区域市场下跌幅度来看，浦东高居榜首，其次是崇明、闸北。将前周与上周数据进行对比发现，浦东一手房均价竟从7万元/平方米跌到2.4万元/平方米。

陆骑麟表示，造成浦东一手住房均价如此大幅度下滑的主要原因是成交结构的改变，前周豪宅成交比较多，一定程度上拉高了房价，但上周中低端的成交相对集中，导致成交均价走低。

陈淑亮的左手手指受伤“这样的成交结构变化正是政策影响力的体现。”陆骑麟强调。

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