地产三季度市场运行分析及四季度展望蹭飞

地产：三季度市场运行分析及四季度展望 - 1 类别： 机构： 研究员：

胸怀大局[摘要]

内容摘要：

2011年三季度，面对内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策的收紧步伐放慢。7月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，尽管仅有台州等少数城市在月出台，但标志着三季度整体从紧的政策取向。另一方面，保障房开工力度持续上升，到9月底全国1000万套保障房开工率已达98%，中央还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。

与三季度类似，在经济增速仍在高位、通胀压力并未明显缓解的大环境下，四季度宏观经济政策和房地产调控仍不会放松。10月11日佛山“限购放松”政策当日即被叫停，表明中央仍将坚持从紧的政策取向，并进一步抓好调控政策的落实和细化，抑制性政策对房地产市场的影响还将进一步深化，房地产市场面临的压力可能进一步上升。

一、三季度房地产市场运行特点2011年三季度，面对内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策的收紧步伐放慢。7月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，尽管仅有台州等少数城市在月出台，但标志着三季度整体从紧的政策取向。另一方面，保障房开工力度持续上升，到9月底全国1000万套保障房开工率已达98%，中央还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。

2011年前三季度，供求方面，尽管全国1 个城市土地供求面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，前三季度供应面积和成交面积分别为 .1亿平米和2.8亿平米，同比下降11.7%和5. %，而十大城市分别下降25. %和24.7%，降幅高于总体水平。价格方面，前三季度1 个城市住宅用地楼面均价同比下降10.2%；溢价水平持续下行，9月仅为5%，是2009年 月以来的最低水平；前三季度平均溢价率为14.1%，不及去年同期的一半。

新房成交低位运行，9月价环比首次回落从全国来看，受中西部和二三城市增长带动，全国房地产开发投资额和新开工面积增速仍处于历史高位，商品房销售面积同比增速低位运行。根据中国房地产指数系统“百城价格指数”，2011年9月全国100个城市的住宅平均价格环比下跌0.0 %，是去年9月以来的首次回落。

从重点城市来看，第三季度的供应量与去年同期基本持平，但成交量持续低位运行。特别是传统的“金九”，多数城市供应量持续攀升，上海8月，苏州、武汉、东莞9月新批准上市面积创年内单月新高，但成交面积仍没有明显增长，主要城市平均同比降幅约 0%，北京、上海、杭州降幅接近或超过50%；多数城市库存量持续攀升，出清周期延长，价格下调现象进一步显现。