这一次楼市调控和上一次究竟有何不同

[导读]很多大V都在预测房价走势，其理由一般都是来自历史经验主义，也就是把上一次调控之后房价的走势直接照搬到这一次，并且斩钉截铁的抛出各种预测和口号。针对这种现象，我只能说，每一次调控所面临的各种环境和政策都是不一样的，直接把上一次的经验照搬过来，可能会被现实打脸。

很多大V都在预测房价走势，其理由一般都是来自历史经验主义，也就是把上一次调控之后房价的走势直接照搬到这一次，并且斩钉截铁的抛出各种预测和口号。针对这种现象，我只能说，每一次调控所面临的各种环境和政策都是不一样的，直接把上一次的经验照搬过来，可能会被现实打脸，这篇文章，就给大家分析一下这一次的情况和上一次到底有哪些不同。

1.国际货币环境发生了变化。

首先，必须认识到“全球一盘棋”这个大概念，我们接下来的讨论才有意义。上一次调控，虽然国内资金面也是偏紧，余额宝年化最高到过6，但是要明白上一次的紧和这一次的紧面临着不同的国际货币环境。上一次的紧更多的是央行从国内的经济形势出发有意控制货币投放，再加上余额宝的横空出世唤醒了世人的全民理财意识，导致银行资金成本大幅上升。但是这时全球依然处在为了应对金融危机所出台的宽松货币政策的末期，美联储的利率一直维持在.25这个降无可降的利率水准。也就是说全球都在疯狂印货币，央行只不过印的速度过快稍微收一下油门而已。随着央行稍微放松一下并且出台一系列限制余额宝的措施，这个资金面偏紧的局面就立马得到了缓解。但是这一次的资金面的偏紧其内在逻辑已经发生了根本性的变化，是由美联储进入加息通道导致的。也就是全球都停止了货币超发的脚步，这时候央行是不得已而缩表，否则就等着利率崩溃。也就是说这一次资金面的松紧已经不仅仅是中国央行说了算了，在“全球一盘棋”的背景下，央行绝对不敢贸然草草结束货币偏紧的政策。这必然就导致这一次调控里，银根的复苏可能来得要比上次调控更加晚一些。

2.交易的情况发生了变化。

根据我们拿到的数据，这两轮调控之前的涨价潮，里面交易的情况发生了变化。我之前的微博也说过，这一轮房价上涨，里面交易的70%都是换房，而上一轮房价上涨，这一比例数字才刚刚达到40%。这里面所导致的房价涨跌逻辑就是房价涨跌的幅度会更大，速度会更快。而这一现象在学区房身上更加明显。因为学区房交易中换房的比例更高，所以这一轮涨价潮中学区房的涨幅更大，涨价速度更快。而现在，进入了下跌通道之后，学区房也有领跌的迹象，尤其某些之前涨幅过大的老破小学区。所以，总体上来看，这一轮调控所导致房价下跌的幅度和速度也很有可能超过上一次调控。

3.政策的逻辑发生了变化。

上一轮调控政策，主要是通过提高交易成本来打压需求，但是市场上的有效供给并没有增多。而这一轮一方面抬高交易门槛，继续打压需求，但是另一方面，通过大规模的供地，而且是“限房价”的供地，以及打压热点学区，大力推动教育均衡化，来抑制炒作龙头，增加供给。这一次调控政策明显是疏堵结合，威力又进阶了一个档次。

为什么这次调控的政策出台得这么坚决呢？因为最主要的原因地方债和地方上的库存风险已经被消化得差不多了，政府的政策出台已经并没有了那么多顾虑和威胁。第二个就是决策者已经英明的认识到经济发展到这个阶段，适当的换挡是不可避免的而且也是经济发展提升的一个表现，上次调控，还在喊着“保7”，现在都是提的“经济发展新常态”，不再执着于GDP的增速，少了很多后顾之忧。

4.人口流动的舆论局面发生了变化。

京津冀一体化，雄安千年大计，北方城市群，疏解北京非首都功能，在上一次调控中，你可曾听说过这些说法或者关键词？人口的流动体量一直都是一个城市房价的风向标，不管实际效果如何，至少从舆论层面上，北京已经明确提示了，对于某些人，你们就不要再来北京了。可能，我只是说可能哈，未来数年之后，北京不再是北方无根浮萍的年轻人唯一的选择。

5.人民的信心发生了变化。

上一次房价暴涨，然后调控，很多人（包括很多“房产专家”）就认为房价拐点已经到来，房价到顶了，市场中出现了“房地产黄金时代已经过去”等普遍看空的舆论。但是这一轮房价更加猛烈的上涨似乎已经彻底打了拐点论的脸，人民已经不再相信所谓房价见顶，所有人都一致看多，即便是在调控猛烈房价迅速滑落的今天，绝大多数人依然坚定看多，并认为一线房产具备长期投资价值，短期下跌并不影响长期走势。在上一次调控过程中，流传甚广的“拐点论”和“黄金时代过去论”显然没有了任何群众基础和舆论环境。

6.全国的局势发生了变化。

上一次调控，全国地产市场哀鸿遍野，一片萧条，最落魄的时候全国限购城市仅剩5个。但是这一次调控，局势的发展似乎完全符合政策意图，一线下跌，三线开涨，祖国大地捷报频传，不得不说，这是决策者最愿意看到的局面。这样的局势会导致什么结果呢？一方面，政策的效果非常符合需求，那么调控放松的压力就会小一些，否则如果形成了像上次一样的全国一盘死水的局面，调控政策所面临的压力将会巨大。另一方面，一消一涨将会稍微填平一些不同城市楼市价格差距的鸿沟，使得楼市投资资金不再过分集中于一线大城市。这样的局面，无论是对于城市均衡发展，还是从人才流动格局来说，对于全国的经济发展都是利大于弊的。

总体上来说，这一轮调控外因内力都和上一次调控有着较大的不同，如果把上一次调控房价反转的时间节点，涨跌幅度完全照搬照抄，其实是犯了经验主义形而上的错误，可能会闹出刻舟求剑的笑话。

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