利润率下滑家上市房企被列入垃圾股.源泉

在香港上市的1 家内地房地产公司，除了中海外之外，其余全部被标准普尔列入非投资级别，这是历年来首次有如此众多的全国性开发商被列入港股市场所谓的“垃圾股”行列。除了高企的资本负债率带来的经营风险之外，不再乐观的盈利前景也成为投行下调内房股评级的主要原因

吴晓波

“如果楼价持续下跌趋势形成，即使成交回暖，今年开发商的利润率应该也会下滑。”广发证券房地产研究员花长劲对《第一财经》表示。

进入年末的销售收官阶段，开发商的业绩前景成为市场关注点之一。而这些2007年度资本市场上的“天之骄子”，2008年度却即将面临被视为“垃圾股”的命运。在香港上市的1 家内地房地产公司，除了中海外之外，其余全部被标准普尔列入非投资级别，这是历年来首次有如此众多的全国性开发商被列入港股市场所谓的“垃圾股”行列。除了高企的资本负债率带来的经营风险之外，不再乐观的盈利前景也成为投行下调内房股评级的主要原因。

尽管内地上市房企并未与香港内房股同病相怜，但是证券分析师依然对其盈利前景不乐观。

利润率下降将在明年集中体现

“我们年末的所有项目都已经停工。现在集团的共识是，能省则省，能拖就拖，能套现就套现，利润不再是主要考虑因素。在经济下滑阶段保命最要紧。”一家在广州市中心以及郊区都有数个楼盘开发的中小开发商高管表示。

而在11月销售业绩与素以价廉物美著称的碧桂园平分秋色的雅居乐，其11月开展的全国特价酬宾活动中，不少单位已经是号称成本价发售。

根据和讯财经的统计，在房企的三季报中，利润率下滑已经有明显加速趋势。7 家内地上市房企中，中报的平均盈利增幅是60％，而三季报只有11％，增速明显回落。

反而是国民党“总统”参选人马英九从三季报中发现，例如万科、保利等全国性开发商，三季度的净资产收益率比中报下跌了 ％左右。但是一些区域性的、去年激进拿地的开发商如苏宁环球等，净资产收益率下降则非常明显，三季度的净资产收益率比中报下跌了17％。

申银万国的房地产研究院殷姿认为，由于利润增速下滑以及预收款减少等情况出现，他们已经预测2009年度的上市房企净利润增速只有7％。“在年报中，部分公司将计提存货减值准备，这将导致行业业绩风险提前释放，部分公司2008年的业绩可能比我们的预测更低。”

申银万国经过调研后认为，主流开发商2008年的盈利增速将从三季度前预计的42％下跌到24％，2009年则从原先预测的25％下调到7％。

虽然目前计提存货损失较多的只有万科和香港九龙仓，两者分别达到5. 5亿元和 亿港元，但是花长劲认为如果楼价地价持续下跌，计提存货的开发商可能会越来越多，这将体现在上市房企2008年度的年报里面。

年度盈利被财务支出挤占

“收缩战线，延迟工期是开发商现阶段的共同特点。这将影响开发商2009年度的业绩结算。也就是说，在今年利润率下滑的前提下，明年开发商的业绩仍存在考验。”花长劲说。

他表示，2008年度由于销售结转周期的影响，虽然销售欠佳，但是可能盈利水平在年报中不会出现很明显的变化，但面对市场销售形势持续低迷，各大开发企业纷纷调低2008年度的销售目标，同时通过各种促销手段加快资金回笼，2009年的盈利水平可能出现大幅下滑的现象。

同时，他还认为，年末开发商资金紧张的情况不会有明显改善。财务支出的增加也会影响开发商2008年度的利润体现。但他表示目前尚未有明确的统计数据。

殷姿则表示，上市房企的净负债率由年初 9％上升至三季度的5 ％。第三季度末，上市公司的短期负债与长债的比例由年初的97％降至8 ％，这也意味着融资成本的增加。加上年底一般为工程款的集中支付期。即使在放松银根以及降息的环境下，上市房企的财务支出压力依然不轻。

同时，业内人士指，一些大开发商由于与投行签订了对赌协议，这一部分的浮亏计提损失也会挤占房企利润。例如碧桂园目前的账面浮亏达到数亿元，导致其中报净利同比下跌29％。

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