高考加油齐鲁证券逃不开的房地产投资魏家

齐鲁证券：逃不开的房地产投资 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

地产泡沫侵蚀经济长期潜力日本的土地过度金融化带来了房地产泡沫化的可能性，上世纪70和80年代的两次货币政策失误造成的流动性泛滥则使房地产泡沫化成为现实。房地产泡沫化导致的资产错配侵蚀了实体经济健康增长的基石，经济一步步落入“三明治陷阱”。泡沫破裂不但导致消费下降、通货紧缩和财政危机，还带来产业抑制和经济长期增速的下降，日本经济已经历了“失去的三十年”。

有管制的房地产市场造就健康的实体经济德国限制房地产的投资和投机活动，只保留房屋的居住功能。德国鼓励多种方式增加住房供给，消除房地产泡沫化的基础；多种措施保护租户的利益，降低个人拥有房屋的积极性；通过法律惩罚房价异常上升，直接消除房价泡沫化的可能性。严格管制的房地产市场造就了傲视全球的健康实体经济，高附加值的现代化制造业维系了德国的经济繁荣，也是发达经济体中受“次贷危机”冲击最小、恢复最快的国家。

中国房地产的发展方向的重新定义：有限市场化中国房地产的泡沫化之路。过去十年，由于忽视房屋居住功能，错误的房地产“完全市场化”造成的供需严重不平衡构成房地产泡沫化的基础，流动性泛滥则助推泡沫的形成，泡沫化过程与日本如出一辙。

房地产行业崭新的未来：有限市场化。中国房地产市场正在重新定位为“有限市场化”，首先体现为房地产价格的非市场化，房屋供给必须大幅增加以弥补前期的“供需缺口”，而地产商的角色也将过度到仅赚取普通利润的“房屋制造商”。

逃不开的房地产投资“保障房”是发展中国家快速城镇化过程中满足居住需求的主要形式，中国从2008年开始大幅提高“保障房”的供给，预计2这笔五年期分期偿还贷款的平均年限为3.75年012年增速仍将高达50%。保障房增速很快，但还无法成为房屋供给市场上的主力，现阶段解决房地产供需矛盾仍主要依靠商品房供给增加，但房屋供给增加的逻辑与过去不同：在“完全市场化”的条件下，房地产供给按照“价涨、量升、投资旺”的逻辑增加；在“非完全市场化”条件下，房地产供给完全有可能按着另外一个逻辑增长，“价稳、量升、投资旺”。

一个政治的考量：短期房价下跌的可能性分析短期房价下跌的必要性及可能性。无论以哪种方式估计，中国的房地产泡沫化都已很严重，房价下调到合理水平不但有利于长期经济增长，还有利于缓解短期的社会矛盾。本轮房地产调控也已经进行了两年，近期持续收紧的调控动作和开发商的资金困境使房价开始松动，房价可能正在“回归到合理的价格”。

房价下跌“速战速决”。为了避免房价缓慢下降可能带来的经济下滑、失业率上升以及社会问题恶化，房价快速下跌可能减少对经济的负面冲击，房地产市场的数据也正在验证这种判断。

政策应对：“化身为魔结构性宽松”对冲房地产投资下降。房价下跌必将引起商品房投资增速的下降，预计一季度商品房单月投资额可能相对正常值低1100~1400亿元。中央政府可能以“结构性宽松政策”来对冲，理想状况下，保障房和基建投资的增长有可能对冲全部商品房投资的下降：保障房对冲200亿、交通运输投资对冲650亿，水利、环境及公共设施投资可能弥补400~600亿。完全对冲建立在货币政策足够宽松的基础之上，目前房地产投资还没有出现下降，政策宽松的空间不大，随着房价的继续下调，商品房投资有可能快速下降，但政策宽松可能会滞后反应，因此投资增速可能会在短期出现小幅下降。