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利润率与规模星河湾万科销售模式之辩.DG

无论是投资还是自住，星河湾已经形成了自己的模式，并将此开发模式复制到北京、上海、太原等城市。

日前，星河湾某内部人士向观点地产新媒体透露，星河湾2009年的销售额预计为人民币120亿元。

而根据万科公布的销售简报，截止11月底万科累计销售579.2亿元，累计销售面积62 .1万平方米，逼近600亿元的新目标。

星河湾模式

星河湾加入“百亿军团”已是今年9月份的事情，其凭借旗下四个在售项目便录得了120亿的销售数字。

其中上海浦东星河湾项目开盘首日便创下销售264套、成交金额超40亿元的中国楼市新纪录。两个月内，浦东星河湾售罄，揽金50亿元。

Shelby-ShelbyCobraDaytonaCoupe15thAnniversaryEdition,1964北京星河湾项目开盘4年，长期居于北京高端住宅销售三甲之列，今年6月份还成为中国第一个高端住宅项目销售突破百亿的楼盘。

无论是投资还是自住，星河湾已经形成了自己的模式，并将此开发模式复制到北京、上海、太原等城市。而广州、上海、北京三地的星河湾住户的具体情况则各有不同。

广州星河湾的自主业主占大多数，而且广州本地人居多。其中，广州星河湾开发到第四期的时候，有不少韩国人纷纷入住；上海星河湾仅2 %为本地业主，外籍人士和外地业主，尤其是浙商成了上海浦东星河湾的主要购买源；而北京星河湾的业主则有一半为本地人，一半为外地人，其中不乏中外高端住宅投资客。

据观点地产新媒体了解，在今年8月举行的一场研究性质的房企内部研讨会上，参会房企代表从几十家企业中选择他们认为值得学习的对象，其中万科与星河湾在众多开发商中位列前两名。

但事实上，星河湾的豪宅复制模式并未得到业界的一致认同。有业内人士对观点地产新媒体表示，星河湾的楼盘尽管利润率高，但产品过于单一，销售仅靠复制即可。相对来说，万科的产品覆盖面广，其市场占有率高。通过高、中、低端等产品组合，打开不同城市、不同消费群的市场，才算是成功的销售。

地产界的iPhone？

据一位沪上知名代理公司的人士透露，浦东星河湾年初预计的市场定价为万元/平米，而随着一线城市楼市的急速升温，该项目开盘定价为5万元/平米。该人士测算2万元的售价增幅几乎都成了项目的毛利润，最终的毛利率即达到了50%。

反观万科，年内销售额创600亿新高靠的是全国数十个城市的在售项目，因各地项目的定位和地价有所不同，万科在第三季度业绩报表显示，其毛利率为22.7%，同比下滑6.8%。

星河湾仅靠四个楼盘便创下120亿的销售成绩，其星河湾模式的成功复制固然是卖点，其极高的利润率也是不争的事实。万科年销售600亿，利润率不高，却正因为其规模性的开发针对了不同阶层的消费者，依然维持了其在中国房地产业龙头老大的地位。

同样一个有趣的现象则是，在今年第三季度，尽管诺基亚在全球市场所占份额40%，为龙头老大，但苹果仅凭借旗下唯一的一款iPhone，便获得高达16亿美元的净利润，远超诺基亚。

有分析师认为iPhone的成功之道在于其独创的应用模式和良好的互动体验平台，而每年频繁研发新型号的诺基亚，其利润一直处于下滑状态。

星河湾正如iPhone，产品虽然单一，但高昂的售价和独特的软件服务模式也受到先锋人士的追捧；但不管如何，大部分人依然在使用诺基亚的。