行业地产增收增利荐2股

地产：增收增利 荐2股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

2018年上半年增收增利，表现靓丽：1）2018年上半年样本营收增速24.9%，近5年来仅次于2016召回制度只适用于汽车行业年中的表现；2）扣税毛利率达到26.9%，相比2017年中的2 .7%升幅超过 pct，创下近5年新高； ）销管费率连续回升，财务费率创新高，此处费率分母采用当期营收而非销售额，考虑到近几年重点公司销售扩张明显，用对于与张柏芝当邻居营收作分母会有一定高估，此外财务费率的提升可能也与融资成本的升高有关；4）少数股东损益均有较大提升，占净利润的比重越来越大，超过20%，龙头接近 0%；5）归母净利润增速达到 .5%，创下近5年新高，归母净利率11.4%，近5年来仅次于201 年同期水平；6）龙头营收增速领先，成本管控优势明显，但少数股东损益占比高。结算通常滞后销售1.5年左右，中报基本反映了年较好的销售形势。

2018年上半年现金流经营支出占销售收入比重企稳：1）2018年上半年销售收入同比增速20.1%，相比去年同期增速扩大近8pct，经营性现金流入情况好转；2）上半年经营支出增速由去年同期的 .1%降至19.7%，经营支出占销售收入的比重基本与去年同期持平于72%，龙头下降7pct至70%； ）整体经营性净现金流流出增大；4）龙头现金流集中度更明显，现金流相对更平稳。

重点公司中报分析：1）新会计准则对利润表影响较小；2）营收普涨，新城、华夏、阳光城、泰禾及华发近两年营收维持高增速； ）多数重点公司扣税毛利率水平在25%左右，除了绿地及中南受建筑业务影响扣税毛利率水平较低之外，阳光城、金科、首开及华发扣税毛利率水平明显较低，华夏幸福扣税毛利率超过40%，主要是公司运营模式与传统房产开发不同；4）按销售额计算（不考虑权益），成本管控能力提升，财务费用增加，绿地、华夏及荣盛销管费率偏高，超过4%；5）16家重点房企中8家少数股东损益占净利润比重提升，万科保利及绿地都在 0%左右，略高于去年同期水平，新城、华夏、阳光城及蓝光少数股东损益占比较低，不到5%；5）上半年业绩下滑的仅滨江一家，主要受毛利率下滑及少数股东损益提升的影响，有8家业绩增速超过100%，扣非后业绩增速超过100%的也有7家；6）上半年销售收入总体保持增长，从销售收入占销售额的比重来看，基本在60%左右，新城、华夏、金地、泰禾及滨江占比不到50%；7）16家重点房企中，经营支出占销售收入的比重有6家提升，新城、滨江占比超过80%，阳光城及华发不到50%。

投资建议：2018年上半年增收增利，基本反映了年较好的销售形势，重点公司中万科保利表现均好，阳光城中南新城增速较快。我们短期重点推荐保利及新城，建议长期关注万科。

风险提示：政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期