二三线城市房价直逼一线城市警惕催生新一轮美食

房企二三四线城市战报：万科到收获期 促1月销售额创新高，金地2个月推9新盘

二三线城市房价直逼一线城市，能否成未来楼市新引擎有待观察，警惕二三线城市地产热催生新一轮泡沫

房企对二三线及三四线城市的拓展力度正在不断增大，东部地区的三四线城市以及中西部地区的二线城市被认为正处在房地产发展的“时期”。城镇化的进度以及市场的需求正在推动这一趋势的进程，但二三线城市在楼市品质得到提升的同时，房价“一线化”成为二三线城市居民不得不面临的普遍压力。

万科注重中西部、三四线城市

万科的动作一直被认为是业内的风向标，其称得上是开发商中布局二三线城市最早和最快的企业之一，万科的动作也常被其他房企所效仿。先知先觉的万科已经坐享了提前布局的收获，二三线城市对其业绩的贡献不容小觑。

“万科现在对主要的二三四线城市布局得都差不多了。”地产研究员沈爱卿这样告诉。新一年的万科，其业绩马上迎来了“开门红”。

1月万科销售金额再次创下了历史新高，销售面积达165.4万平方米，销售金额201亿元，同比增长216.1%和220.8%。新增加项目有12个，其中二三线城市占比为 7.5%，一线城市除上海和杭州外，西安、沈阳、武汉均为中西部城市，显示出万科对中西部地区布局力度的加大。

事实上，万科进入二三线城市的迅猛很早便有了体现，资料显示，2009年万科共新增项目45个，其中 7个位于二三线城市，不乏与当地企业合作的项目，而一线城市的土地储备在万科整体土地储备中仅占25%左右。

到了2010年，这样的势头依旧得到了延续。今年1月其对中西部地区的重视其实早在去年年底之时就有了明显的表露。

去年12月，万科新增项目21个，从项目布局看，二三线城市建筑面积占52%。从拿地势头和布局都能看出，万科正在加快布局中西部地区。三四线城市也同样受到万科的重视，万科近几年的拿地名单里，三四线城市出现的频率不断提高。这样的趋势也带动了不少大型房企紧跟其步伐。

尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市都在加速拿地。

房地产专家谢逸枫在一篇文章中指出，根据中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对全国范围内40个中心城市的分析表明，人均GDP 000到8000美元、城市化率 0%到60%的城市处于房地产发展“黄金时期”。

而“黄金时期”的城市除了东部地区的三四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。这与万科的布局重点“不谋而合”。

其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。

大型标杆房企业进入二三线城市是很明显的事实，不过如何走、怎么走，它们则是各行其道。“万科的动作一向是很快的，当别人还在一线城市的时候，万科拓展着二三线城市，当别人反应过来的时候，万科已进入三四线城市。与此同时，万科的新产品线也在做，即一二线城市市中心的高端，这一产品做得比较慢而已，更着力的是将原有的产品线向全国扩张。金地和保利在学万科的路子，但速度要慢点；恒大则是喜欢在郊区小镇拿大盘做；招商、中海、华润属于一个类型，即做中高端产品，低端产品很少，虽然也朝着二三线城市延伸，但速度也比较慢，他们做一个项目的时间会很长，追求的是项目回报率。例如一个项目可能做十年，但是回报率可达 -5倍，而万科则是一个项目做 -5年，回报率一倍就足够。”中国房地产信息集团分析师薛建雄说道。

当问及追求高回报率的开发商是否能在能力尚不足的城市获得预期回报时，薛建雄表示，每座城市的增长周期不同，有的阶段增长得快，有的则慢，开发商要需要选对阶段。这种项目开发周期长、追求高回报率类型的公司最大的压力在于提升产品价格，如果价格卖不上去，则公司开发的速度也会因此上不去。

金地吸取教训，加快二三线城市布局

1月6日，金地公告称，近期花费27.18亿元在常州、武汉电影《分手大师》讲述了以替人分手为职业的 分手大师 梅远贵(邓三星智能出货量为7400万部超饰)遭遇彪悍单纯的 女汉子 叶小春(杨幂饰),而后发生了一系列既犯贱搞笑、又温情感人的爱情故事。邓超在其中的表演可谓 贱 出新境界、长沙拿下四宗土地，并在西安雁塔区的城中村改造项目中，拿地1241亩。

金地是典型的吃了教训、纠正错误的开发商例子。正是由于去年金地太过倚重一线城市市场，从而其业绩受到了一定的影响。

以去年业绩而言，金地在“招保万金”中的成绩稍显逊色，金地去年的业绩轨迹呈“前低后高”，上半年仅有50万平方米销售，而下半年则新增供应200万平方米。

对于金地去年上半年销售锐减的情况，有分析认为，这主要来自金地业态布局不够丰富，由于其更为重视一线城市，当一线城市成为受到调控影响最大的对象时，金地业绩受到冲击也是客观的结果。在2010年上半年业绩公布后不久，金地就正视了自己的布局规划的缺陷之处，不仅下半年迅猛加大铺货量，更为重要的是在对二三线城市的占领和开发上，金地以后劲之势全力追赶。

2010年的7月是个分水岭，7月，通过股权收购方式获得位于烟台和珠海的两个项目股权，紧接着一个月后，8月20日，金地上海公司以1 .6亿元竞得宁波市慈溪太屺2#-A地块……尽管金地开始加快储备，然而其慢了一拍仍造成了金地去年全年的新增土地储备量不多的结果，仅为 1 万平方米，不过同时值得注意的是，去年金地土地储备共分布在19座城市，其中一线城市4座，二三线城市15座，新增项目主要为二三线城市项目，共达249平方米，权重达80%。在此之中，金地集团新进的城市有大连、烟台、常州、长沙地区。

对于去年上半年放松对二三线城市布局与推盘的力度，今年的金地显然不愿再重蹈覆辙，2011年伊始，金地便开始加紧布局二三线城市的步伐——1月6日，金地公告称，近期花费27.18亿元在常州、武汉、长沙拿下四宗土地，并在西安雁塔区的城中村改造项目中，拿地1241亩。

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