可支付住宅的国际经验.蹭飞

中国发展与规划国际论坛——2008CPN中国周7月14日~19日分别在北京和成都两地举办，来自国内外的多位房地产方面的专家出席了论坛并发表演讲。而在7月14、15日进行的分年会——CPN首届中国城市住宅国际年会上，各国专家对世界范围内存在的可支付住房问题的认识，颇值得国内地产业界人士借鉴与深思。

■本报 刘关/文

如果将去年开始的我国住房体制的第三次变革拉入到国际领域，人们便会发现，在保障性住房领域探索的中国政府并不是独行者。半个多世纪以来为中低收入人群的住房（affordable housing）问题一直是各国政府努力的方向。

“各个国家都面临着如何解决中低收入者住房的问题，问题的关键是能否探索出适合本国的模式。”7月14日到7月15日，在中国发展与规划国际论坛“2008CPN中国周”的分年会——CPN首届中国城市住宅国际年会上，众多国内外专家以及住房保障领域的参与者、政府官员皆表达了上述观点。

世界性难题

“住宅对社会可持续发展的意义，除了拥有遮风挡雨的作用外，它还包括多种重要的意义。这是二战以来，世界人民思考后得出的结论。而对于中低收入人群来说，如何妥善解决他们在经济承受能力之内的居住问题同样具有此方面的意义。”在会上，美国住房及城市发展部前部长、哈佛大学住宅联合研究中心主任尼古拉斯·雷特西纳斯（Nicolas Retsinas）一语指出了可负担住房对于社会发展的重要意义。

然而，与国内在执行经济适用房和廉租房政策中出现一定困惑和问题类似，在国外，可支付住房同样面临着尴尬境地。

“每个国家都在面临着在住房领域的挣扎”，美国住宅及城市发展部前常务副部长、麻省理工学院教授沙维尔·布里格斯（Xavier Briggs）向介绍，“在美国，许多现代化大都市的住房市场是排斥可支付住房的。而这往往与资本的逐利性以及城市规划的短视性有关。同时，在大城市中，可支付住房的受排斥也与投资的‘溢出效应’相关，即如果住房投资很多，医疗、教育等投资就会减少”。

同时，如果前期规划失当，可支付住房一旦集中出现，就往往会演变为大量的贫民窟等，而这容易引发一系列社会政治问题。据沙维尔·布里格斯介绍：“在可支付住房集中的区域，低教育水平、低就业率、高犯罪率就会成为影响城市和谐的隐患。美国一些城市很早就备受贫民窟问题的困扰。因此从197 年起，美国政府开始把分散低收入者住房、改善社区质量纳入公共住房政策，在一定程度上避免了贫民窟的继续出现。”

有本来生活、东方CJ、1号店、易鲜坊、唐朝农庄等8家合作客户据荷兰代尔夫特大学技术、政策及管理学院院长胡戈·普里莫斯（Hugo Priemus）介绍，此类问题在欧洲同样存在。为解决“富人区”与“穷人区”矛盾分化问题，法国政府曾尝试出台了以“贫富混居”为主要解决方案的“城市更新计划”——即今后法国的房地产商开发大型楼盘，必须向政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房。

此外，一些地区可支付住房的建筑质量也让人担忧。“没有适当融资体系，许多可支付住宅往往出现偷工减料的情况”，尼古拉斯·雷特西纳斯分析，“而我们的研究则表明，如果住在质量好的可支付住房里，人们的工作可能更加稳定。住在这里的孩子，也会获得良好的生活环境和教育。而这对于社会的发展至关重要”。

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