开发商违约在先能否拒交余款

问：我在2009年12月新购一套150万元住房安方已完成初步甄别工作。合同签订当日付了购房款80万元，余款在2010年5月20日前结清，如逾期则每天按未付房款之0. %向开发商交付违约金；而开发商则应于2010年5月 0日将房屋正式交付给我，如延期则每天按房价之0.1%向我支付违约金。2010年5月20日，我到售楼处缴纳余款，却发现房屋仍在进行外墙粉刷等，开发商说不会影响交房，但我心存疑虑，就没交付余款。到了交房期限，开发商果然没能交房。1个月后，开发商通知我交余款并办理交接手续，但我认为开发商应当先按合同约定承担逾期交房违约金后，双方为此发生分歧。现开发商已起诉到了法院，要求我承担逾期付款的违约金。我认为开发商的理由不能成立，理由是没按时交房，违约在先，所以我才不交余款的。

请问：我能否以开发商违约在先作为不交购房余款的理由？我可以要求开发商承担违约金吗？ 文/读者 钟女士

答疑嘉宾：

广东法制盛邦律师事务所律师邹忠胜：钟女士以开发商未能按时完工并交房，作为其不缴纳购房余款的理由并以此抗辩，应对开发商的诉求，实际上涉及到了不安抗辩权及其行使问题。

《合同法》第六十六条以及第六十八条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的机场大楼冒出浓烟，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”、“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：一、经营状况严重恶化；二、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；三、丧失商业信誉；四、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。

具体到本案，钟女士应于2010年5月20日前交付购房余款，而开发商应在2010年5月 0日将房屋交付使用，双方的履行期限中间相差十天之久，并不符合法律规定的同时履行义务条件。因此，钟女士是不能以前述理由进行抗辩的。

至于开发商未能按时交付房屋，实质上亦已构成违约，依法应承担违约，钟女士可据此向法院提起反诉，请求判令开发商支付逾期交房违约金。 整理/小渔