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有地才能编故事地王圈钱模式大揭秘

2009年上半年,“抢地王是因为有钱”,2009年下半年,“抢地王是因为需要拿着这个地王,给投资者讲一个好的故事,才能圈到钱”

“2007年,我在中部一个省会城市拍了一块50多亩的地王,换算成楼板价是每平方米7800元,这已经接近当时保利在深圳金沙洲拿下的两块‘地王’的楼板价了,从账面上看,盈利简直就是不可能的。但事实是,这块地拍下来,我就净赚了几千万。”

回忆起迄今为止拿到的唯一一个“地王”,上海一家中型房地产企业的董事长王城(化名)总是兴致盎然。

在“地王”拍下来之前一年,王城还在同一区域拿到了 00多亩地,当时的楼板价只有每平方米4000元左右,“地王出来后,找评估公司重新评估,以新地王的价格为参照,你说我赚了多少?”谈及此,他一脸骄傲。

戴上“地王”帽子之后,这家在上海并不十分有名的企业,在这个中部省份的房地产业界声名大噪,“再到下面的二三线城市去拿地,当地政府接待的时候,开场白都是‘欢迎地王’。”王城说,几乎就是这个“地王”,帮他打开了一个省的局面。

2007年起,王城所在公司的业务重心向这个省份转移。

拿到地王的好处,还远不止于此。王城说,“地王”的产生,与其说是开发商间激烈竞争的结果,倒不如说这场竞争本身,就是一场开发商的集体狂欢。

“一人得道,鸡犬升天”

“在房价的一轮轮上涨中,‘地王’功不可没,”美联物业上海区副总经理丁伟对说。

2009年7月2 日,金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷地王,随后,7月最后一周,上海郊区房价全面上涨,涨幅远高于中心城区。其中,松江区、崇明县成交均价分别上涨14. 2%和 .76%;嘉定区首次突破万元大关;金山区的成交均价上涨了90. 8%,成交量则大涨64.52%。

“和赵巷板块情况类似的宝山罗店板块,年初成交均价在每平方米7000元上下,在地王的刺激下,迅速涨到了每平方米14000元。”易居中国分析师薛建说,这样“一人得道,鸡犬升天”的情况,在2007年的那波“地王潮”中,也屡见不鲜。

所以,在“地王”的投标中,“落到谁的手里并不重要,开发商所要做的是尽可能抬高其价格。”曾在上海一家国有房地产企业担任数年高管的黄耀华(化名)说。

拿到“地王”的企业一般分为几类,一种就是王城这样的企业,刚刚进入新市场,想立威;另一种则是需要运用“地王”题材的企业——上市公司需要以地王的概念融资,没有上市的公司,如果想引入战略投资,地王也是不可欠缺的;还有一种,是已经在该板块有大片土地的企业。

拿到地王才能给投资者讲个好故事

两波“地王”潮最大的不同在于:2007年,拿下地王的多为港资和内地民企;而2009年的地王,却大多落入国企手中。

国企在融资上的优势,被普遍认为是造成这种局面的重要原因。

根据国家统计局公布的数据,2009年上半年房地产开发企业资金来源中,国内贷款为5 81亿元,同比增长 2.6%;再加上个人按揭贷款2829亿元,增长6 .1%,总量已经超过8000亿元。