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上海虹口准地王难破瓶颈.DG

上海市规土局站发布的今年第57号土地出让公告显示，虹口区海门路55号地块将于7月初推出。该地块起拍总价高达46.7亿元，折合楼板价约为2 00 元/平方米。业内人士认为，如果其顺利成交，将刷新虹口区总价“地王”纪录。

海门路55号地块位于虹口区北外滩航运服务聚集区的核心，出让面积为4万平方米，容积率为5.0，规划建筑面积20万平方米，计划建造集顶级、5A 办公、五星酒店于一体的北外滩地标性CBD 项目。

但有分析认为，北外滩区域只是概念上的炒作，其商业发展存在难以逾越的瓶颈。即使是“准地王”地块，也难破瓶颈。

■土地出让

以商办地块为主

海门路55号地块所处的北外滩区域，是与外滩、并称“金三角”的商务区域之一。该区域近年来的土地出让以商办地块为主。

今年4月以来，SOHO中国先后以24.7亿元、15亿元的总价拿下虹口区地铁10号线海伦路站地块、地铁10号线四川北路站地块两宗商服用地。业内人士认为，作为品牌商业地产运营商，从SOHO中国对北外滩区域的青睐可看出，该区域商业发展前景可期。

截至目前，虹口区总价“地王”为2005年所拍出的国际客运中心北侧地块，其成交价为 5. 亿元，由金光纸业香港建设（控股）公司夺得。虹口区单价“地王”为2010年所拍出的北苏州路190号地块，折合楼板价为 1691元/平方米，由置业集团有限公司竞得。这两幅“地王”级地块均为商办用地。

■价格分析

起拍楼板价不算高

当前，虹口区在售商办项目均集中在北外滩区域。中国指数研究院副院长陈晟认为，北外滩区域商办市场发展良好。当前，区域商业发展集中度已显现，商业地产的未来价格具有一定的增长空间。

来自搜房的显示，目前，北外滩区域在售商业项目均价大多在20000元~50000元/平方米。例如耀江国际广场写字楼在售均价为 000元/平方米，世纪企业中心写字楼在售均价为25000元/平方米，紫金广场写字楼在售均价为 8000元/平方米。

刘建表示该区域售价最高的商业项目为中信广场，其写字楼在售均价为55000元~86000元/平方米。

来自新浪乐居的数据显示，北外滩区域甲级办公楼租金范围在4.4元~8.8元/平方米/天，乙级办公楼平均租金则保持在元~4元/平方米/天。

陈晟认为，海门路55号地块2 00 元/平方米的起拍楼板价不算高，属于比较理性的范畴。

上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍告诉，按照当前该区域在售商业项目的价格计算，海门路55号地块最终建成项目的售价约为40000元~50000元/平方米。