可怜的现金流华南城惜售商铺背后.源泉

刚在香港上市的（,,）（）近期宣布，其与南宁市国土局签订了公开挂牌出让成交确认书，确认华南城成功竞得一幅位于南宁市的土地，土地总代价为 .51 亿元人民币。

坐拥庞大的城上市，并打出了“中国领先的大型综合物流及展示交易中心发展商及营运商之一”的概念。香港的地铁和电视上“世界原料之都”的造势还让香港媒体意犹未尽。上市融资之后立刻拿地，更加吸引媒体的关注。

华南城上市之后，市值接近百亿，2009年 月底财政年度经营所得的现金却只有7185万元。一方面，坐拥庞大的物业，价值不菲，另一方面现金流却并不宽裕，这恐怕也是以商业物业开发为主的绝大多数开发商面临的共同窘迫。2009年7月，华南城卖掉了约5万平方米的铺面，获资约8亿元，现金流立刻得以纾缓。

到底是等待铺价上涨再卖掉，还是立刻变现开发新项目？要周转率还是毛利率？开发商需要面临这样的平衡课题。

华南城一期的地价是100元/平方米，加上其他成本是2000元/平方米，2004年就可以卖6000元/平方米。华南城二期，市场售价14000元/平方米，卖掉铺面就足以抵消所有的投资，还可以赚数亿或者数十亿的资金，加之资本市场的推波助澜，土地造就了无数的传奇。

卖铺弄钱

从华南城招股材料的现金流量表看，2009年 月底止财政年度，公司由经营所得的现金只有7185万元，净现金流出却有10亿多元，公司剩下的现金只有2.46亿元。同时，该材料还披露，公司目前要继续发展的华南城二期剩下的项目还要 0多亿元，未来还有南宁项目要发展，如果不上市，公司如何融资来发展未来物业？

面对的上述质疑，华南城财务总监冯星航说，华南城在2009年 月底确实现金不是很多，但到7月份，在招股书中也提到，剩下的现金有14.5亿元，还有21亿元，发展华南城二期并没有太大问题。毕竟是滚动开发，到2012年完成的话，一年需要的资金是12亿元左右。

为什么短短几个月就多了近12亿元的现金呢？冯星航解释，到了7月，华南城卖掉了5万平方米的商铺。之所以一直保持一个较小额度的经营所得现金流，是因为层认为现金流只要是正向的，都还算健康。房价涨得厉害，就尽量少卖，但现在的价格，管理层觉得可以考虑卖掉一些了。

自持还是卖掉？

不会单方面放弃“战争遏制力”。深圳华南城分为一期和二期。一期已经于2004年营业，二期的服装、皮革两个展厅也分别于6月28日、9月28日试营业。“每平方米的租价约在100元，但免18个月到2年的租金。就是说一个20平方米的铺面， 年的租金也就两万到四万元。”以租赁店铺的名义咨询了华南城的招商人员，得到了这样的租金价格。

“它采用这种策略大量吸引客户。”香港时富证券分析师李雷雨评价道。

事实上，这个租金水平很低。冯星航介绍，如果是一个很好很旺的市场，譬如白马服装市场平均下来的租金是600元一平方米。“养旺一个商场要很多年。”冯说。

从收入上也体现了这一点，不谈融资租赁的收入部分，单看租金收入，2007年到2009年 月底财政年度租金收入一共是2.1亿多，华南城三年租金、卖房、酒店经营等所有收入只是9.2 亿港元。而据公告，单是二期前期的投资已超过26.8亿元，一期投资约是9亿元。单从租金收益看，要收回全部的投入需要很多年。

2007年和2009年 月底财政年度扣除物业估值(ChangeinFairVal－ueofInvestmentProperty)和有关该等收益延迟税项开支的影响，就是面临亏损。2009年 月底财政年度，华南城盈利高达7.5亿元，但收入只有2.24亿元，实际上物业估值就高达11.54亿元。公告显示，2009年 月底财政年度这家公司的净亏损是1.06亿港元。即便如此，它还是选择了继续持有一些铺面，没有卖掉所有可以卖掉的部分。2009年7月，华南城只卖掉了已经发售的二期的可售建筑总面积的48.7％。显然，一旦资金基本满足下一步发展需要，华南城会立刻停止手中铺面的卖出。上市则更大程度上满足公司未来规模化扩张的需要。

低地价打造的传奇

“一期开盘的时候，我们卖6000元/平方米，现在是15000多元/平方米，金融危机爆发之前，还可以卖2 000多元/平方米。”冯星航说，“现在价格已经很不错了，2010年，管理层会考虑多卖一部分。”

因为华南城一期总体的投资为9亿元，二期共计50多亿元，但因为地价便宜，只要肯卖掉手中自持的部分（华南城可以卖掉5 万平方米的铺面），就足以抵消投入。从一块单价100元拿下的土地，到上市，华南城完成了自己的一个大跳跃。这类土地传奇，在今天的房地产中，被一个个地挖掘出来。

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