城商行房贷比拼上海银行提前还款违约金最.蹭飞

在周报调查的10家城商行中，100万 0年最合算，8款房贷产品最丰富

步入年尾，新年房贷收紧的风声愈演愈烈。意欲在上海杨浦买房的顾先生想搭2009年房贷优惠的末班船，做一个100万 0年还款期的。

理财周报跟随着顾先生走访了数十家城市银行。在调查中得知，无论是上海银行、还是等都一致表示，目前还是严格执行现行政策，即普通类住房，首套房首付至少20％，利率下浮70％，二套房贷首付40％，利率上浮10％，并且以家庭为单位认定二套房。只有南京银行表示，二套房仍然给予利率7.1折的优惠。

贷款门槛南京银行最低

“二套房在我行贷款仍继续享有7.1折的利率优惠。”南京银行上海分行个人业务部负责人在接受理财周报采访时明确表示，“我们没有普通住房和非普通住房的标准界限，内环线房龄20年以内，内环外15年以内的二手房跟新房利率一样，我们会根据客户的信用情况和评估价值综合决定授信额度，最高额度可贷取200万元。”

在调查中，多家银行给出了个人住房按揭贷款普通住房标准：面积140平米以下，内环价格低于245万元；内环和外环之间140万元以下；外环线以外98万元以下。如果申请人为非上海市内工作或居住的外地户籍人士，贷款成数最高不超过60％，申请人贷款或有逾期还款记录的，结合实际情况接受贷款申请，贷款成数不超过50％。

江苏银行也表示，除了以上所列的普通住房标准，50平米以下的，50万元以下的和1988年前的房子均不接受贷款，而且首套房贷款年限还要除去房龄。以顾先生为例，如果是2006年的房子，只会授信27年的贷款年限。

违约金收取上海银行最高

目前，对于享受了7折利率优惠的购房者，在办理提前还贷的手续时，个别银行对还贷者有一定限制，如规定在一定期限内不能还款。

“如果提前还款，就要收取一定的费用。一般来讲，会收取提前还款额度的4％，不过还是按客户的具体情况而定。我行公积金还款一年后不算违约，商业贷款半年后就不是违约了。”上海银行相关人士表示。

宁波银行、杭州银行、江苏银行三行均明确表示，房贷产品提前还款一般情况下不收取手续费业务或违约金，只需要客户提前通知即可到银或相应的点办理该项业务。

对于违约金的收取，银行人士解释称，因为客户提前还贷将影响银行的中长期资金安排，增加银行支出成本。值得注意的是，有的银行虽然合同里没有规定要收违约金，但是会通过延长提前还贷办理时间的方式，变相让客户多支付利息。

有客户表示，有的银行在客户提交了提前还贷申请后，要拖2～ 个月才能办下来，这样下来，即使不收违约金，客户也多支付2～ 个月利息。因此，在咨询和办理房贷业务时，对办理时间，客户也应询问清楚。

杭州银行最丰富

“我行目前主要做商业贷款，贷款利率为 .8％，公积金组合贷款只有在南京和南通、泰州部分支行开设。”南京银行在回应时强调。

理财周报调查发现，目前城市的房贷组合比较单一，基本都是商业贷款与公积金贷款的组合，其中商业贷款和公积金贷款的年利率分别为4.16％和 .87％。

这个问题也和其它很多问题一样成为了摆在伯纳乌办公室里的难题之一。事实上根据理财周报比较，在城商行中杭州银行房贷产品最为丰富，分为个人住房按揭贷款、个人住房非交易转按揭贷款、个人住房分期贷款、个人住房公积金贷款、个人住房公积金组合贷款、个人住房循环贷款、个人住房装修贷款和个人住房自由按揭贷款8种产品。

还款额度南京银行最少

“还是建议本金还款，虽然首月付款多点。”杭州银行上海分行个贷部负责人对理财周报说。面对越来越复杂的房贷还款方式，城商行还是坚持传统的两种方式：等额本息和等额本金。

等额本息还款是最为普遍的还款方式，也是大部分银行长期推荐的方式。实质就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定的金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

相对等额本息而言，等额本金总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。以顾先生贷100万 0年期来算，南京银行最为合算，等额本息每月还款4865元，共还款175万；等额本金首月还款6242元，以80万-100元左右等额递减，共还款162.5万元。

“但是这种选择仅适用于月收入与负债比率成2.5倍关系的客户群。”南京银行相关人士提醒到。上海银行相关负责人也诚恳地提醒：不要在年底盲目贷款购房，一般来讲，每年年初国家房贷政策都会有相应的调整，银行也会根据自身情况做一些促销来争取更多客户，要去与房产开发商有合作关系的银行寻求贷款，这样可以集中审批提高运作效率。

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