高考加油地产二三线下降魏家

地产：二 三线下降 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

■策略：申万地产指数上涨4.81%，在2 个申万一级行业中排第4位，但仍跑输沪深 00指数0.75个百分点。其中万科A（+6.18%)、保利地产（+8.40%)、招商地产（停牌）、金地集团（+4.2 %)。我们认为下半年地产行业面临 个长期问题，分别是流动性趋紧影响房贷总量和利率；地产企业集体回归一、二线城市，压缩行业利润空间；行业周转速度下降。维持“同步大市-A”的评级。

■要闻点评：

2.1以房养老对地产行业影响有限。养老产业空间巨大，但其重在服务，养老地产暂无清晰的盈利模式。此外以房养老对地产行业影响有限。在美国也仅有2%~ %的老年人参与了反向按揭贷款，在我国还面临传统观念的压力。并且制度设计难度很大，产权年限等问题难以解决，此前国内试点也并不成功。

2.2.房贷暂停或放款周期延长有蔓延趋势，银行盈利压力是主因。1）银行资金成本的上升和贷款整体额度的受限导致部分银行压缩期间较长并且盈利较低的按揭贷款额度。今年银行盈利压力较往年加大，截止今年中期上市银行净利润同比仅1 .6%，较去年同期明显下降。银行暂停或延长按揭贷款的放款周期是基于盈利压力的市场行为。（2）银行在贷款上对地产企业较宽松，对居民的按揭趋紧，这一局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。如果不能转嫁，有亏损的可能。

2. .8月房地产行业数据：新开工和土地购臵价款回落，投资增速下降至20%以内。1）单月土地市场量降价涨，土地购臵面积和金额同比下降40%和 2%，但成交均价同比上升14%。全年土地购臵面积下降9%，均价上升16%；2）受流动性小幅收紧以及销售回款下降的影响，单月新开工同比下降20%，全年新开工仅增长4%，较前7月下降4.4个百分点。 ）单月资金来源小幅增长，同比增14%，环比增6%，主要来自于自筹资金的增长，贷款和销售回款金额环比下降；4）8月销量和7月相当，累计同比增速继续回落。

■成交：一线城市城市成交明显回升，但整体仍处低位（1）一手房：上周48个主要城市周成交面积56 万平，同比/环比变动-2.5%/-0.8%，同比增速较上周小幅下降0.7个百分点。但一线城市同比、环比均明显上升。一线城市合计同比/环比上升14.5%/9.8%，同比增速较上周上升7.8个百分点，其中仅深圳环比下降，北京环比上周上升29.9%。二线城市同比/环比下降 .8%/ .5%，同比增速继续下降2.5个百分点；三线城市同比/环比下降9.7%/0. %，同比增速继续下降1个百分点。

（2）库存：26个城市一手房可售套数128.8万套，同比/环比变动+7.9%/+0.5，同比根据月销售数量统计去化周期为10.1个月，与上周持平，较去年同期增加0.4个月。但城市分化依然严重，一线城市库存量Windows XP惯有的模式无力兼顾一些全新的技术应用和上周基本一致，去化周期远低于二、三线城市。一、二、三线城市需去化5.8、10.5、14. 个月，同比分别变动-1.1、0.6、1.7个月。

（ ）二手房：17个城市二手房周成交面积117.2万平，同比/环比变动+9.2%/+5.6%，同比增速较上周上升6.1个百分点。北京同比/环比变动+1.4%/+6.5%；深圳同比/环比变动+7.0%/+4.4%；12个二线城市同比/环比变动+14.2%/+6.8%； 个三线城市同比/环比变动-22.2%/-19.9%。

■流动性：央行这将带动上下游产业的发展小幅净回笼，货币市场利率保持稳定■风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻