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张江高科抢食迪斯尼盛宴.蹭飞

本报李子擎上海报道

2月18日，上海张江高科技园区开发股份有限公司发布公告称，公司将通过以不超过21500万元收购上海天定投资有限公司、自然人吴黎明分别持有的上海欣凯元投资有限公司99.84％、0.16％，合计100％的股权。通过收购后张江高科拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目。

分析人士指出，目前有消息表明，迪斯尼即将落户于川沙，许多地产公司都在为这个最大的项目储备地块，现在正是低价入市的最好时机。一方面，经济不景气，上海的地价开始下跌，特别是工业地价较为便宜，可低价入市；另一方面，许多外资都无力参加项目的配套建设，此时正是国资背景的地产商拿地的最好时机。

国资低价拿地

此次，张江高科收购的地块位于浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目。

上海顺创投有限公司分析师朱佳民表示，一方面，张江高科通过收购优质土地增加后续的发展能力，特别是该地块位置是十分优越，折合楼板价只有1800元/平方米左右，川沙的工业地块的地价一般在2500元/平方米，如果今后作商用物业，利润更加可观。

“张江所收购的工业地块，地块位置非常好，如果在市场景气时，肯定是外资公司首先考虑的优质项目，但是，目前受到金融危机，诸如麦格里等一些工业地产的投资商都纷纷撤离市场，此时，却是国资背景的开发商拿地的最好时机。”上海五合国际总经理邹毅表示。

兴业证券研究报告显示，虽然目前的经济环境对公司新项目的销售和招租带来了一定的压力，不过由于地铁二号线延伸段以及中环线浦东段即将在2009年底开通，唐镇住宅区的快速发展以及迪斯尼项目落定等因素的推动，张江高科的区位优势将有质的提升，这些有利因素或将使得公司进入新一轮高速发展阶段。

张江高科相关负责人介绍说，随着上海市房地产市场的发展。租金成本和销售价格的提高，市区内高档写字楼内的研发办公企业和外企企业总部有进一步从市中心向近郊扩散的趋势。所以，未来在川沙经济开发区延伸张江园区的各项优势资源将成为公司区域拓展的新课题。

抢占优质地块

此前有消息指出，迪斯尼乐园项目即将入主浦东川沙的黄楼。据业内人士分析，该公司此次收购地块项目位于川沙工业区内，若迪斯尼项目落定和川沙新市镇建设启动，该区域土地规划必将面临重新调整的重大机遇。

张江高科本次收购地块距离规划中的上海迪斯尼川沙选址区域约1.5公里左右，距离规划川沙新市镇区域约1~1.5公里。若迪斯尼项目落定和川沙新市镇建设启动，该区域土地规划必将面临重新调整的重大机遇。

甚至比一张打印用的纸还要轻从市场表现来看，相比于2008年月份，上海市市长公开表态引入迪斯尼项目后，川沙房价一度创下1.6万元/平方米的月成交天价，目前区域的房价还有上涨的空间。

事实上，这段时间以来，许多地产商借助资本市场，炒作概念，使之股价上涨，但是，如张江高科有实质性的动作不多。

朱佳民认为，目前，开发商关注的是，在迪斯尼周边开发酒店等配套的娱乐设施，这是利润的大头，特别是迪斯尼可以形成相应的产业链，以迪斯尼衍生产品的研发、设计、展示为主的、集现代建筑、现代办公、现代生活于一体的新商务的办公产品，也是开发商考虑的问题。

“张江高科收购成功，一方面可以成功借助迪斯尼概念为公司带来不菲收益，另一方面也可以在完善交通等相关配套功能的前提下，使之成为动迁企业的一个新的选择，当属双赢之举。”