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赵驹与观点对话：房企都爱美元债

编者按：8月日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举行。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻觅中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻觅指引中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将具有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

7月4日，香港小雨，在中环花园道三号冠君大厦46楼的会议厅往外看去，蒙蒙烟雨笼罩着一栋栋高楼。

赵驹推门而进，他身材高大，精神饱满，这是长时间运动的结果。接过我递过去的博鳌特刊，他顺手翻了翻，还有点得意：“去年的博鳌晨跑，我拿了亚军。”

跑步是很多企业高管都有的爱好，这让他们在高强度工作中得以保持充分的精力。作为招商银行领头投资官，忙碌也是赵驹的常态。

前十来分钟还在开会，尔后匆忙赶来接受采访，甫一坐下，赵驹便提醒：“开始吧。”半个多小时后，他还要出发去深圳。

话题从近期热门话题中美贸易摩擦开始，赵驹指出，贸易磨擦给中国经济带来机会和挑战，但具体到房地产层面，并没有造成很大的影响，“房地产所带动的像钢铁、水泥、建筑材料这些上下游产业，实际上跟贸易的大宗产品交易之间的关系并没有那末密切。”

然而无可否认的是，在经济不稳定的上半年，房地产销售增速正在放缓，观点指数在《2019年上半年中国房地产企业销售金额排第100》报告里指出，上半年碧桂园和恒大的步伐明显放缓，销售较去年同期减少上百亿，同时在排第100房企中，近六成销售未“达标”。

在赵驹看来，当房地产行业范围到达一定的量级，销售增速下滑是必定的事情，“不可能永远保持这么多大”。但他也指出，从数据来看，上半年房企销售仍然增长，这本身也说明，房地产行业在目前比较复杂的境内外环境中，还是保持相对稳定的发展态势。

这种稳定的发展，在相当大程度上取决于国内经济的发展和市场的购买需要，“中国每年新增那么多城市人口，新增那么多的就业，所以即便有那么多的限购条件，真正的购房需求还是不少的。”

至于在政策层面上接踵而来的调控，赵驹认为这在很大程度是体现了政府稳定房价的决心，“房价涨，调控就会来，房价稳，调控就会渐渐地松一些。”

上半年，多地楼市迎来小阳春。国家统计局数据显示，2019年3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，四月份同比上涨4.7%，5月份与上月持平。二线城市3月同比上涨12.2%，四月同比增幅为12.3%，5月回落至12.1%。环比方面，每月份变化幅度在1%上下浮动。

尽管房地产市场基本延续着安稳的态势，但房价已出现一些上升势头，尤其是在土地市场上，不时产生的高溢价抢地也许会形成一些蝴蝶效应。因此，收紧房企融资渠道也成为调控的一大手段，这在上半年的房地产市场上尤其明显。

5月17日，银保监会下发《关于展开“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，俗称23号文，对房地产业务信托融资做出更为严格的要求。

随后有消息传出，住建部联合多部门，针对上半年出现的高价地现象，点名十多家开发商，同时对部份拿地激进的房企被限制了公然发债。

国内融资渠道的进一步收紧，愈来愈多有条件的开发商选择了境外发债，招银国际也帮不少房企发行了美元债。赵驹介绍，上半年招银国际共帮助企业发行了五十多笔美元债，其中超过六成来自房地产行业。

“弘阳、重庆财信、阳光城、正荣、华夏幸福……”他拿着笔在一个本子上边画边说。

“房企的境外发债基于几个原因”，赵驹介绍，一方面是借新还旧，前几年发了，最近会陆续到期；另一方面，市场对美国预计的升息转变为降息，美国国债收益率创了历史新低，房企在境外发债的利率，对市场有很大的吸引力。

赵驹还指出，上半年的美元债有一个很重要的特点，就是房企的一笔债券分为若干次发行，每次发行期限愈来愈长，利率也越来越好。

他拿一家去年刚上市的闽系房企举例：“1月8号做的名列前茅笔是一年期2亿美元，1月15号把期限延长，然后3月发了3.8年期限的，金额放4.2亿美元，然后再做了2.6年永续债，都是一步步的。”

以下为观点地产新媒体对招商银行总行领头投资官、招银国际金融有限公司CEO赵驹先生的专访实录：

赵驹：我觉得中美贸易对房地产本身不会有那末大的影响，中美贸易会对中国经济产生一些影响，对我们是很大的机会和挑战，但跟房地产之间并没有那末密切的联系。

房地产所带动的像钢铁、水泥、建筑材料这些，实际上跟中美贸易大宗的产品交易并没有那么密切。

赵驹：增速是下落，不可能永远保持那么大。中国的房地产公司都这么大了，上半年我看也有好几个房企超过3千亿，这么大的销售量，如果再有一个很大增长的话，我觉得这也不是很现实的事情。

今年能够保持增长，这本身也说明房地产行业还是在比较复杂的境内境外环境中保持了相对稳定。

现在大家在购买方面还是有一定的市场，有一定的需求。每一年新增这么多就业，新增这么多城市人口，买房看来还是有必要。

而且房地产对整个GDP的带动还是比较明显的，所以我觉得现在调控很重要的原因是去年说的房价，房价涨，调控就会来，房价稳，调控就会渐渐地松一些。

而且最近各种融资渠道又有一定的收紧，对房地产也有影响，原因还是由于今年上半年房价有一些上升的势头，这个会引发高度的关注。

这一届政府决心是非常明确的，一定要把房价控制住。其实现在的房价对房地产企业来讲还是有利可图的，虽然这轮拿地成本会高一些。但只要房价能够稳定，房地产行业应该还是保持增长。

赵驹：是这样的，现在房地产行业里面还是住宅地产是最有利润的，是较好的。这两年凡是坚持做住宅地产的，全部增长和发展都非常迅速，相反做商业地产、文旅地产、仓储地产等，可能都受到了一定的冲击和影响，回报要比住宅地产低。

赵驹：房地产应该做多元化，如果只是盯着住宅地产，那确实面临很多风险。

应该做一些商业地产，也应该围绕着商业地产去做一些可能的上下游业务等。现在物业板块就很不错，特别在香港上市的估值就非常理想，比房地产本身理想。

每一个业务回报各方面肯定会有差异，但其实不因为说商业地产回报比住宅地产要低，大家就不去做了，也不完全是这样。

商业地产回报低，是从销售情况这方面情况来看，如果把商业地产持有能够增值，这些都加上去的话，实际上回报也不是十分低。

只不过这种大宗商业地产的交易有时候可能要花一份时间，没有像住宅地产这么简单的能够实现销售的收入和利润。

赵驹：我觉得房企的境外发债基于几个缘由，名列前茅个原因都是借新还旧，前几年发了，最近会陆续到期。第2就是今年以来美元利率变得越来越有吸引力，从大家预期的升息到现在的预期降息，包括美国国债的收益率也创了历史新低，所以发债利率各方面还是对房企在境外发债有很大的吸引力。

我们看到今年在香港上市的各类房企，大型的、中型的、小型的发债都还是很积极，境外的债券基金，高收益债的基金也有很多需求。我们上半年一共做了54笔美元债，有34笔是地产公司发的。

另外，今年美元债的特点，首先地产公司到香港发债，需要到发改委拿到注册额度。拿到额度以后不是一次性都发出来，而是一笔笔发，因为利率不断调剂，越来越好，期限也可以越做越长。

赵驹：现在通过信托ABS、ABN的融资都遭到很多影响，还是刚才说的，由于房价。房价如果涨了，大家会回过头来看房企都怎样拿到的钱，一看都是这么拿到的钱，肯定还是会对他们有一定的限制。

但是房地产跟金融业联系紧密，所有银行对房地产授信、贷款实际上没有多少增量，存量还是保持了，存量相当大。

银行对房地产企业的授信各方面还是比较紧的，但是在这种情况下，存量的规模还是相当大的。信托等因而另外一个渠道了，包括做ABN、ABS证券化，也是一个渠道。

我觉得如果下半年市场稳定的话，这些信托、ABS、ABN的产品还会继续发的，由于有需求，包括资管业务、各类私人银行业务都需要有这样的产品。

撰文：曾剑萍 审校：武瑾莹

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