高考加油地产危机四伏综合能力新动力新纪元魏家

地产：危机四伏 综合能力新动力新纪元 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资摘要：

1房地产市场仍具较大的不稳定性。明年房价下调将受到高成本的土地和中高档产品库存这“二高”因素的牵制。调控仍将持续将制约着房地产行业的增长，企业需通过提高综合能力来稳定增长。我们认为2012年行业仍需一个探底过程，预计明年一季度房地产行业加速探底，二季度有望进入最低点后有望回升，下半年行业将迎来洗牌后的新时代。

2货币政策松动有限。我们认为2012年流动性有所改善，但松动的空间有限。在保障房交付使用未初具规模前，政策调控不会有较大松动。预计2012年全年CPI在 .1%，GDP增长在9%左右，新增贷款在8万亿元左右。

我们预测2012年房地产开发投资增长同比15~20%，新开工面积增长-5~-10%，竣工面积增长15%~20%，销售面积同比5~10%。

综合运营能力将成为投资的关键词。行业将开启从初级的“卖房子”走向提高“综合运营”能力之路。我国房地产业虽归属服务业但“非服务业”特征却非常明显，目前行业的服务价值远未显现。2010年我国房地产业的工业增加值22 15.55亿元，只占全社会增加值的5.56%。美国2009年房地产增加值占比达11.90%。香港地区2010年房地产增加值（未含楼宇业权）占全部增加值的10.27%。目前我国房地产行业整体仍处初级阶段，行业增加值在国内生产总值中的占比仍有很大空间。“卖房子”的盈利方式受到限制，行业洗牌过程中综合运营能力强的企业具备发展优势。

4投资建议：房地产综合运营能力体现在专业化和多元化，明年上半年追求资产最佳配臵和效益最大化的专业化开发企业难有好起色。采取具体有效措施我们认为上半年开发多种类型的产品，而且伸向非开发环逐渐表现为消费者对商家的品牌、口碑、服务等各个方面的关注节的多元化公司受调控影响小增长稳定。经过这轮调控后，房地产开发企业将从简单的开发商中脱胎出来，传统的房地产生产方式将逐步终结，一批以物业价值、产业价值和城市价值为核心的新型商业模式的房地产综合运营商将形成。目前物业价值的投资机会已显现，高端物业价值已进入上升通道。另与产业发展的结合，打开了房地产企业新的价值空间。重点推荐：金融街、世茂股份、张江高科、招商地产、中国国贸、ST建通、中天城投、荣盛发展、建发股份。