分析房地产现在不是底行业特性预示房价还会.源泉

有没有可能形成垄断；外资并购对产业结构升级是否会造成不利影响；外资并购有没有造成资产流失等。分析:房地产现在不是底 行业特性预示房价还会跌 2008/11/17 9:20:00来源： 最近很火的一个话题就是关于行业何时是底的判断。在我个人看来，不论是从各项指标或是行业特性来看，房地产的泡沫和继续下行的空间都是存在的。 各项指标显示房价现在依然远远高于其基本面和成本，下行空间犹存。 首先从人均收入来看。人均可支配收入与房价的关系按照国际标准是 -5倍。我们假设中国人均年收入10万元，大家可以计算其合理的房价是 0万-50万元。这是在人均可以接受的范围之内的，所以一线城市(接近 0万-50万元)或许好卖，高于此的可能都要面临继续降价往这条线上靠的窘境。但是这个指标被房贷政策所掩盖了，在国家GDP为纲、地方政府加大房地产开发力度以及市政工程为主的理念下，国家开始引进按揭买房政策。国际标准的房价被简单包装后变成了\"首付\"房价，因此大量首付需要 0万-50万元的房子被抢购一空，这使得大量中产阶层瞬间沦为房奴，并大大刺激了房地产的爆发式发展。 其次从租售比来看。按照按揭贷款的年限计算，中国合理的比我的计算是略小于1∶ ∶240，通过这一比例就可以计算出现在大部分城市房价依然存在泡沫；而且从投资房产的角度来看，比一定要大于贷款利率+折旧率的时候，炒房团才会有冲动来抬高房价。简单计算下来应该是1：146的时候。当然这是理论值，实际情况中人性的贪婪以及资金的不同属性都会使这一数值趋于缩小。 再次从房价上涨幅度与GDP增速的关系来看。GDP去年依然保持了两位数的增长，而相应的房地产价格的增速接近两位数，总体来说还是健康的。但是速度健康不代表绝对价位健康，我们要看到以前的年份积攒绝对价位的泡沫量是多少。 最后从房地产的成本来看。从专业角度来说，房地产成本涵盖了土地取得费用和开发费用、建筑安装费用、市政公共设施费用、各种税费(契税免了)、房地产流通费等。这些费用基本都可以根据不同的城市水平来进行一定的限定。经过简单的