高考加油地产利于行业加速调整荐12股魏家

地产：利于行业加速调整 荐12股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

本周平安观点：本周最重要的事件莫过于央行下降存贷款基准利率，我们一直认为各项政策的累加效应，最终将带来房地产市场的转向，但按揭利率高企将制约需求复苏的高度。随着降息周期的开启，将减轻房企的财务压力，降低购房者置业成本，打开按揭利率对需求的压抑，进一31岁的殷旭参与演出饰演卫良人步扭转市场预期，加速行业的见底回升。尽管板块年内已经历过一轮估值修复，但目前房地产板块估值仍偏低，考虑到市场对后续降息的预期，预计板块相对大盘仍具有超额受益。从前两轮降息降准后地产股表现来看，短期亦均跑赢大盘。具体到个股投资上，建议关注估值处于历史底部的行业及区域龙头招商、保利、万科、世联、华夏幸福、滨江；资金价格敏感度高的高杠杆开发商荣盛发展、首开股份；同时持续推荐国企改革组合天健集团、深振业、华侨城、中洲控股等。

本周成交：成交环比小幅回升。本周重点跟踪城市整体成交51080套，环比上升8%，同比上升7%，高于2014年周均值（ 7 5套） 6.8个百分点，高于201 年周均值（4 061套）18.6个百分点。其中一线城市环比升21%，二线城市环比升7%，三线城市同比降5%。客户购房意愿指数环比改善。11月10日这个区间内市场表现较为乐观。2010年二季度中旬开始市场可能进入敏感期-11月16日世联行客户上门指数为126.7，环比上升8.4%、同比上升12.9%，较前四周均值升7.7%，较2014年均值（106.7）升17.6%。推盘量价齐升，去化率小幅回升。11月10日-11月16日推盘大幅回升，十大重点城市累计开盘51个，新推盘91 1套，环比增长46.8%，高于全年周均值（6845套） .4个百分点。

平均开盘价格上涨1.28%，上周为下跌0.14%，其中纯新盘以低价或平开为主。

新开盘项目当天平均去化率58%，较前一周略升2个百分点。一手商品房11月日均成交：一二线城市表现优于三线。截止11月22日，11月重点城市日均成交套数环比10月升10%，同比升1%。其中一线城市环比升11%（同比增10%），二线城市环比升15%（同比增2%），三线城市环比降11%（同比降12%）。

一周行业动态：事项：央行决定，自2014年11月22日下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。平安观点：本轮房地产市场调整最大的考验仍是持续萎靡的成交量，这其中有行业中长期拐点的原因，也有按揭利率高位及对未来房价预期不确定导致的观望情绪，以及宏观经济下滑居民收入预期下降的原因。

尽管降息本身并非为拯救房地产，亦无法解决行业面临中长期拐点的趋势，但行业仍有望从两方面直接受益。地产作为高杠杆行业，截止2014年三季度末，上市房企剔除预收款后的资产负债率为50.2%，净负债率为112.4%，均处于历史高位，将直接受益降息带来的财务压力改善。9 0新政后，10月成交有所恢复，但按揭利率仍是制约成交复苏高度的主因，降息将利于提高购房者的支付能力和购房意愿。根据我们的测算，按100万总价、首付 成、基准利率、按揭20年的假设下，购房者月供将由5240元下降 .1%至5076元，总利息支出将由55.8万减少至51.8万元。更重要的影响是预期的变化，降息通道打开叠加前期限购放开、9 0新政等政策，将进一步扭转市场对房价的悲观预期，加速刺激观望购房者入市。同时根据我们测算2015年一二线核心城市供应将同比下降10%，供需关系改善亦利于行业加速见底。从前两轮持续降息的效果来看，成交在首次降息2个月左右同比降幅逐步收窄。

风险提示:楼市调整时间长于预期的风险。