地产一高一低二线城市改善源泉

地产：一高一低+二线城市改善 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资摘要：

上半年估值修复行情表现强劲。一是调控政策总体见底，地方政策频现松动；二是销售见底回升，刚需市场推动销售强劲回升。我们推荐的“一高一低”（高周转、中低端产品开发）的9家上市公司整体表现出众，累计涨幅超越房地产指数15.54个百分点，超越沪深 00指数 4.90个百分点。

政策之手已从单向打压转向双向维稳。我们认为，当前经济基本面比较脆弱，先导指标显示未来经济仍然可能向下或者复苏无力，而房地产投资在政策高压之下出现增速快速下降，房地产政策有微调动力；流动性方面，通胀已经得到较好的控制，货币政策放松空间打开，这对于货币敏感的地产实属利好。房价方面，我们认为短期暴涨的概率不大，这对于政策微调进一步打开空间。

销售之手去库存助推销量上升。2010年和2011年较高的开工面积和相对弱势的销售积累了相当的库存。5月份待售商品住宅达到1.97亿平方米，同比增长4 .7%，尽管住宅库存的增速在下降，但库存上升的趋势仍然没有改变。我们认为下半年企业去库存的主基调不会改变，企业去化动力强劲以及充足的可售货源将推动销量进一步上升。

刚需之手的力量不容小觑，改善型需求发力。我们认为刚性需求是当前市场中的主导力量，下半年对于房屋市场仍然有较大支撑，首次臵业需求和改善型需求这两股力量依旧强大。根据我们测算，在市场低迷的环境下，全年房屋销售仍可以达9亿平米。随着经济形势的逐渐转暖和货币政策的继续放松，房屋销售在改善型需求的推动下有可能超出预期。

然而带着如此靓丽业绩的招股书一经披露投资建议：“一高一低”+“二线城市改善”。我们维持房地产行业“看好”的投资评级。“一高一低”公司去库存能力强，在市场上占据主动、优势地位。“一高一低”公司将率先进入新的良性循环，迎来长期投资价值，重点推荐：万科A、保利地产、招商地产、金地集团、中南建设、首开股份、荣盛发展。“二线城市改善”的需求有望提速。行业发展已进入下半场，改善型需求份额将逐渐扩大。改善型需求有修复的需求，二线城市更看好，下半年迎来估值提升的机会，重点推荐：华侨城、金科股份、滨江集团、鲁商臵业。