幸福快乐地产严厉调控显示政府去投资化态度依依不舍

地产：严厉调控显示政府去投资化态度 201 -0 -05 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

上周（201 /2/ / / ）成交环比上升42%，较去年春节后第三周的成交量翻倍；开发商仍未积极推盘。政策方面，国五条细则超出市场预期，表现出新一届政府对于房地产去投资化的决心，地产板块应声暴跌，周一跌停个股达到50家。由于近期各大城市还将继续出台配套措施，且严厉调控也将在个季度内显著影响成交量，我们维持行业中立评级，短期规避等待政策风险充分释放，板块估值超调后，长期受益集中化的行业龙头将体现投资价值。

支撑评级的要点政策宏观动态：上周，国务院公布新“国五条”细则，没有突破原有的政策框架，但其力度超出了市场预期。房产税方面，湖南将在湘潭启动房地产税改革试点，为合并原先的商业用房房产税和土地使用税。贾康必须围绕其目标定位称今年可能会看到房产税实际动作。统计数据方面，中指院公布的全国百城价格指数已连续9个月环比上涨。

上市公司动态：上周上市公司拿地方面，华夏幸福耗资17,1 2万元廊坊拿地六幅，新湖中宝耗资99,268万元乐清拿地两幅。此外，上周多家房企公告银行贷款及信托融资事项。其他方面，万科A、中航地产公布2012年年报，广宇集团、滨江集团以及荣盛发展公告2012年度业绩快报。

市场概况：上周我们观察的17个主要城市合计成交面积为405.5万平米，环比上升41.7%，其中，一线城市环比上升4 . %，二三线城市环比上升41.1%；同去年春节后第三周相比，17个主要城市合计成交面积同比大涨279.72%，一线城市和二三线城市分别同比大涨259.54%和287.17%。价格指数环比上升2. %，其中，北京和广州涨幅居前，深圳和东莞跌幅居前；可售存量指数环比下跌1.66%，新增可售面积环比上升51.7%，去化月数回落至10.95个月。

投资评级和建议：

在周末出台国五条细则时间和力度均超预期的影响下，地产股周一单日暴跌8.6 %，创08年金融危机以后的最大跌幅，市场确认新一届政府调控房价和去地产投资化的决心。三四月份将继续迎来细则地方配套措施落地，二季度成交量将快速萎缩，板块难以有效反弹，我们维持行业中性评级。但是万科、保利等龙头公司均以首国务院发布系列促工业转型升级规划套刚需产品为主打，相对受调控影响较小，而在政策调控严厉、成交下跌的情况下行业集中化趋势将继续加强，随着板块深度调整，龙头个股估值吸引力将体现出来，可以长期配置。