多地政策调整重构中国房地产调控新思路.鼓励

回顾各地楼市调控的历史，限制购买为历次调控倚重的手段，如何在供给端有所作为成为业内呼声，“这次北京自主型商品房的出台，终于迈出了更多实质步伐。”中国房地产研究院执行院长陈晟表示。

自从1998年中国启动房地产领域改革取消单位分房以后，中国房地产市场迎来了快速发展，但政府对于解决底层民众居住需求的保障房建设却长期投入不足。虽然自2008年起，中国政府推出了建设 600万套保障房的宏大计划，但处在尴尬阶层的以亿计的中国白领，一方面被挡在保障房的高门槛外，又难以在不断高涨的商品房市场寻找自己的归宿。

根据北京市的相关规定，预计未来将提供的7万套自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低 0%左右。

今年以来，中国多地房价一路上涨，北京、上海、广州、深圳等一线城市扮演了领涨角色。根据国家统计局公布的数据，截至9月，四地房价同比涨幅均达到了20%左右。

房地产业内人士表示，考虑到统计数据是包含了不同区域、不同类型的住房，实际上公众能够负担购买的住房价格上涨幅度，还在这一数字之上。

陈晟认为，自住型商品房的出现，相当于在保障房和商品房之间重新搭建起一个桥梁，成为连接两大市场的过渡带，这让日益增加的都市夹心层群体看到了希望。

过去十年，中国房地产调控从限制购房资格、资格甚至到限制房价，效果却并不理想。

专家解读，如果以价格变动作为调控的信号，无疑是滞后的，影响房价的首要前置因素是市场供需，等到供需矛盾传导到价格因素再做调整，不仅难以根治，而且减少了住房供给数量，加剧了房价上涨的压力，容易招致市场反弹。

中共中央政治局不久前就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习。中共中央总书记 强调，各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工程。

观察人士认为，这次中央政治局集体学习没有提出“控房价”“经济适用房”等常见词汇，而是提出住房保障和供应体系建设，值得各地方政府和业界思考。

香港分析机构戴德梁行的数据显示，从200 年开始，北京等城市土地实质供应数量并未有明显增长，然而购房需求却大幅攀升。“买面包的人越来越多，做面包的面粉却始终不足，供需严重失衡是造成一线城市房价不断上涨的重要原因。”

近期多地的政策调整，已经展现出新一届领导层重新梳理住房保障和市场供应关系的调控新思路。在出台的政策中，都不约而同强化了增加供给的作用。

上海规定，201 年住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加 0%，深圳要求在过去五年平均供地量基础上增加20%。

暨南大学管理学院教授胡刚表示，当前的市场分化显示，一线城市领涨。日光盘频现，而中国众多三四线却同时出现了滞销、泡沫加剧的情况，这证明这一轮房价上涨的主要推手是供需矛盾，增加供地也正是对症下药。

专家建议，由于特大型城市土地紧缺短期内难以一步解决，比较现实的思路是调整用地当中住宅用地和工业用地的配比，提高住宅用地的供应比例。

但一些分析人士担忧，地方政府的新一轮政策调整，不能沦为应付年初调控目标的年底突击，必须保证好政策的持续性。如果政策持续，楼市的平衡点可能会在2014年下半年出现。

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