上海楼市或上演终极攻防战.DG

7日晚间，酝酿半年的沪版楼市调控细则终于出台，相较北京、深圳等地的楼市调控细则，市场人士分析认为沪版细则较为温和。但笔者认为，沪版新政杀伤力不容小觑，尤其是在心理层面。很显然，市场发展已经超出了管理层所能承受的极限，管理层显然寄望通过这十二条以及之前的一系列调控政策严防死守，在一段时间内，将上海房价严格的控制在一个各方都能接受的范围内。

纵观上海细则，可以看出管理层的煞费苦心。除了第一条定性之外，其余每一条都将调控矛头直指遏制房价、地价上涨的终极目标。相较以往的系列调控措施，本轮上海细则操作性更强，有实战层面也有心理层面，有保有压，有收有放，亮点颇多。

亮点一：供需立体化全方位调节。众所周知，商品住宅作为特殊的商品，其价格最终由市场、由供求关系决定。上海细则也将最大的精力放在了市场供求关系的梳理调节上。

首先是需求方面，可以说上海细则出台前市场的需求已经被系列调控政策拧紧了需求阀门，而新出台的上海细则通过限贷、限购等系列政策进一步关紧这个阀门。可以预期，巨大的通胀压力下，短期内市场需求萎缩程度可能没有想象的大，但在未来这一政策对市场需求的挤出效应将逐步显现，这个的延续期越长，对市场需求的挤压作用将越大，上海的市场实际成交将进一步萎缩。与2008年不同的是，这一次是市场被动地萎缩，是政策在真正发挥作用。

而在供应方面，上海细则再次打出组合拳：短期而言，通过再提土地增值税的预征税率的细化征收、重提 万平米门槛限制、进一步强化预售条件以及打击捂盘惜售、哄抬房价行为等措施挤压房地产企业的资金链条，促使房地产企业短期内加大市场供应、平稳房价。而对于中长期而言，上海细则再度强调了增加保障型住房和中小户型普通商品房70%的供地比例，强调了逐步放宽廉租房、经济适用房的准入标准，增加公租房建设，全面扩大市场供应。

亮点二、心理战再度升级。无论是限贷、限购还是预售证申领条件，实际政策本身对当前市场实际影响将是微乎其微的，但对将来的影响将不可忽视，市场预期下的心理战开始升级。首先是信贷，上海细则中的信贷政策实际已在上海实行一段时间，对市场影响已经呈现。其次是限购令，每户家庭限新购一套，短期而言无论是改善客群还是投资客群，这个政策影响很小。而预售证申领条件的收紧，要发挥作用最短也要个月后的明年才能真正发挥作用。然而这一系列政策对市场的心理影响却非常巨大：当前市场主力的投资客群除了要考虑如何用好这次机会，而且还要担忧未来的接盘问题。而开发企业则要担心未来进一步增强的资金压力，企业的运营压力将持续增大，资金压力将迫使企业尤其是上市企业转变思路，加快项目入市节奏。

亮点三、系统性更强。上海细则兼顾了短期目标和长期目标，上海楼市的管理层显然希望通过政策调控实现短期调控和长期发展的双重目标，因此政策出台相对谨慎温和、但却更注重系统性、更注重长效机制。

各省、自治区、直辖市人民政府当然，任何政策都是人制定的，也需要人去执行，短期而言，在国际国内高涨的通胀压力、全球高企的人民币升值预期下，上海细则对市场的影响将被大大降低，市场成交虽然会受到影响，但这个影响仍不足以改变市场趋势。上海楼市的调控攻坚战也许刚刚那刚开始，但笔者坚信，伴随调控的进一步深入，政策的持续期拉长，各项政策的叠加效应终将引导市场走向理性回归之路。