房地产如何走出周期律.蹭飞

岁末年初，各行业都要来一番对新年市场的前瞻与预测。对于201 年的楼市研判，业界近来已是“涨”声一片，看空者越发感到孤立无援。

而看多派的一个重要理由就是“周期律”。近十几年来，房地产市场已经历多次或长或短的调控，每个调控周期都大致经历过如下几个阶段：先是政策与舆论施压，致使开发商减少投资，放缓拿地和开发节奏；市场表现也如决策者预期，购房者持币观望，出现供求双降的局面；但随着时间推移，由于之前开发商已减少开发量导致市场供给减少，供需矛盾日益突出；持币观望的百姓再次杀入市场，于是购买力再次井喷；市场又进入一个量价齐升的新阶段。简言之，每一轮调控都是印证楼市先抑后扬的量价周期。

此外楼市之所以出现上述“周期”，是因为每次调控均未解决两大基本矛盾：一是购房需求与商品房供应的矛盾；二是土地供应与开发商需求的矛盾。

按照市场经济的规律，一旦商品价格上涨，一定会吸引更多生产者进入市场，从而扩大供给带动竞争，激烈的竞争必导致商品价格下降，这就是所谓“看不见的手”。但中国房地产市场却屡屡与上述商品经济规律背道而驰，原因早已被业内人士点破：原料（土地）没有市场化，地方政府可以借垄断土地供应以实现土地财政的目的。即，开发商积极拿地的时候地方政府可以涨地价；开发商审慎拿地时，地方政府干脆不供地。既然开发商不可能从第二个出口拿到便宜的土地，那么地方政府手中的土地就是“皇帝的女儿不愁嫁”！不但不愁嫁，而且无论在牛市还是熊市，都只能往高处嫁！2011、2012年两年的土地市场就印证了这一点。

显然，无论是地方政府还是房企都已认清了这种土地市场垄断格局下的“周期律”：无论怎样调控，地价都只有一个“涨”字，房价也有着强劲的支撑。难道这个“周期律”就是中国房地产市场不可更改的宿命？

当然，最想改变这个“周期律”的是购房人，只是他们还没有这个能力。另一个求变的动力来自中央，历次房地产调控均由中央政府发起，其目的早已明确：“让房价回归理性”。只是历次调控效果不尽如人意，皆缘于未触动土地制度的根本。

近日， 总书记重提“历史周期律”，意在强调以改革的魄力打破宿命论。其实，早在60多年前，毛泽东在回答黄炎培提出的“历史周期律”时就已明确指出，让人民监督政府就可破除历史宿命。而所提出的民主监督，实际上就是千年未有的重大变革。毋庸置疑，根本性的变革可以打破旧的规律，这一点已成各界共识。只要旧制度的土壤改变了，其周期律自然不复存在。因而，近年来社会各界频频呼唤加快改革步伐。十八大以来，中央再次承诺以改革谋发展，要制订改革的路线图和时间表，显示了决心和勇气。

无疑，房地产行业也需要以改革促发展。只是对于改革的步伐大小存在不同意见，政策的“平静期”中，酝酿的应并非仅有“税”这类以为地方政府增收为目的的手段，更具魄力的改革值得期待。