房地产存货加速攀升真实拐点已经来临.源泉

房地产行业因为关联众多上下游相关产业,因此在衡量经济活动中的重要性不言而喻。2010年,房地产行业在调控的压力之下负重前行,尽管房地产类上市公司表现不佳,但整体而言,房地产上市公司业绩却创出了历史最好的水平。截至 月16日,已经公布2010年年报的 0家房地产上市公司多数净利润都出现同比增长,尤其是万科、保利等龙头公司,其稳定的业绩表现再度彰显了行业龙头风范。

不过,如果我们观察这些房地产行业上市公司存货数据,则可以发现,2008年一季度以来,各个季度均保持了环比的增长,即使在各个行业出现去库存化的背景下,房地产行业上市公司的库存也仅仅是放缓了增速而并没有出现负增长。并且,2010年以来,受房地产投资以及房地产价格增长的影响,存货数据的增速明显加快。2010年末, 0家已经公布年报的上市公司合计存货金额高达4 5 . 2亿元,较2009年末的2862.40亿元同比增长了59.07%。而这些公司账面货币资金仅从2009年末的884.88亿元增长至1187.71亿元,增幅仅为 4.22%。可以看出,未来存货的周转速度将直接影响到上市公司现金流情况。而从今年以来的房地产行业销售数据来看,形势并不理想。

图:已公布2010年年报的 0家房地产上市公司合计存货数据变化情况

(2008年一季度至2010年四季度) 单位:万元

同比下降39.40%。而扣除政府奖励补贴等非经常性损益后的净利润仅为1992.7万元数据来源:财汇信息

数据显示, 月份前两周,房地产市场成交量继续保持回落态势,部分知名企业在一线城市的新推盘开始降价,拉开了接下来的销售旺季打折的序幕。

高华证券的调研显示,市场预计 月份房地产销售进度将会大幅放缓,但开发商却不愿意降价,因为他们认为限购令将是临时性政策,而实际改善性/投资需求依然强劲。然而,从近来已经出台限购令的城市来看,潜在购房者的兴趣显著下降。但开发商预计,与前几轮调控相似,市场情绪会很快回升。因此,我们没有看到建设进度放缓的迹象,开发商也表示短期内并不希望放慢施工进度。不过,高华证券认为,由于限购令政策调整的可预见性较低,开发商旨在刺激销售的更果断降价措施将是必须的。

中信证券更是认为,房地产行业基本面的拐点已经出现,资金紧张和经营的日趋理性将促使企业在销售等方面先行一步。销售速度的下降是正常的,开发投资的高增长是不可持续的。

我们认为,在限购令和保障房建设等多重政策的影响下,房地产行业的真实拐点正在形成之中,而高库存可能成为加速房地产价格回落的重要因素。去库存化对于当前的房地产行业而言是必要的,而这种去库存化的完成必定以价格的回落为基础。

当然,房地产行业的基本面与房地产股票走势并不具有同步性。往往房地产股价的走势会先于行业基本面的变化。因此,我们预计,未来房地产价格出现一定幅度的回落,房地产上市公司的二级市场表现则可能是通过估值水平上升来消化利润下降的压力,即业绩下滑但市盈率上升,股价表现上则呈现出一定的抗跌性。