高考加油地产衰而不竭政策难以出现反复魏家

地产：衰而不竭 政策难以出现反复 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

年地产行业展望：

衰而不竭，政策难以出现反复2010年4月莫尼塔（北京）投资发展有限公司●地产行业会议2莫尼塔（北京）投资发展有限公司●新来者，更努力第一部分：莫尼塔智库——从刚需模型看中国楼市 莫尼塔（北京）投资发展有限公司●新来者，更努力每年住房刚需的流量规模约为720万套传统意义上的刚需。刚需可以拆分为城市青年结婚，农村大学生在城市就业，农民工进城以及旧城改造所形成的拆迁户。

婚姻：在不考虑购买力的情况下，每年城市青年结婚所形成的住房需求约480万套。但是随着80年代婴儿潮结婚高峰的过去，结婚需求会逐渐下降到460万套左右。

农村大学生城镇就业：其相对比重较小，每年仅为40万-50万套。

农民工进城：中性情形农民工能形成100万套住房的需求，乐观情形下能形成200万套住房需求。

旧城改造及拆迁：中性情形下2009年拆迁所带来的需求约为92万套。

图表1“刚需”的构成资料来源：莫尼塔公司图表2“刚需”规模的估计012 婚姻农村大学生民工拆迁百万套数据来源：莫尼塔公司城市家庭形成稳定住房需求（”刚需”）农村大学生就业拆迁户城市青年结婚农民工进城全国楼市供需现状：徘徊于“增量过剩”与“存量不足”之间我们在“莫尼塔智库系列之一：揭示中国地产的刚性需求”中将四种刚性需求汇总，发现2007年、2008年以及2009年居民住宅的新增需求量分别为724万套、7 1万套和720万套。与刚性需求的相对稳定状态不同的是，2007年、2008年以及2009年的住宅供应总量分别为779万套，659万套以及948万套，两年的平均增速在10%未达到预期水平。由于2010年未能完成年初制定的销量目标左右。

我们认为当前中国楼市的现状应该从两个方面来认识：首先是每年楼市新增的销售量已经大于每年刚需的新增量；但是由于过去十年中有数量众多的刚性需求被暂时性抑制，因此从存量上而言，现在楼市还没有进入整体性过剩区间。

图表1住宅销售量的趋势预测R2=99. % 住宅销售量百万套数据来源：CEIC，莫尼塔公司图表2“刚需”与供给的匹配程度 住宅需求销售套数百万套数据来源：CEIC，莫尼塔公司5莫尼塔（北京）投资发展有限公司●新来者，更努力从满足“增量需求”到“存量需求”：中国楼市供需也有一些友对此表示了理解发展的“三阶段模型”单从全国范围内的供需角度看，国内的住房市场可以划分为三个典型阶段。

全国层面看，我们当前正处于增量供大于求但累积存量供不应求的第二阶段，这个阶段何时结束很大程度上取决于未来供给放缓的程度。如果未来出现可能的销售增速的放缓（比如：

2010年以后保持2009年的近似水平），存量需求完全释放的时点也将被大大延后。

图表11998年以来每年新增住宅供给和刚性需求 年新增刚性需求年销售套数百万套流量的供需拐点在07年出现数据来源：莫尼塔公司图表21998年以来累积住宅供给和累积存量需求 住宅需求住宅供给百万套存量的供需拐点或在201 年出现数据来源：莫尼塔公司供大于求时6莫尼塔（北京）投资发展有限公司●新来者，更努力总结：不同城市地产市场发展处于不同阶段在系列一刚性需求模型的基础上，我们把国内的住房市场以供需比例划分成三个典型阶段。

一线城市已经较早进入了第三阶段，二线和三线以下城市分别在2009年进入了第三和第二阶段。地域上，东西部地区的城市的地产发展相对靠前，中部地区所处阶段相对靠后。

我们认为，处于一、二阶段的累积供给超过累积刚需的城市供需结构更加健康。处于第三阶段城市存在过多满足超额供给的其它需求，其中以投资性需求为代表。这部分主要以一线城市和中西部的二线城市为代表。不少城市是在最近的08、09年快速完成第一至第二、或第二至第三的阶段跃升的，是地产市场供需结构快速走向失衡的信号。

图表1全国住宅市场供给与刚需的比例0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02.22. 年新增供给/年新增刚需累积供给总量/累积刚需总量百万套流量的供需拐点在07年出现存量的供需拐点或在1 年出现阶段1阶段2阶段 资料来源：莫尼塔公司

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